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[국세 예규] 상속인이 상환한 전세보증금…양도세 필요경비 해당 안 돼
[국세 예규] 상속인이 상환한 전세보증금…양도세 필요경비 해당 안 돼
  • 정창영 기자
  • 승인 2023.01.18 06:59
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“상속개시 전 전세보증금 상속인 상환 경우 양도가액에서 차감할 수 없어”
국세청, 상속자산 전세보증금 상환 필요경비 산입 여부 사전답변

상속받은 자산의 기존임차인 전세보증금을 상속인이 상환하더라도 필요경비에 해당하지 않는다는 국세청 사전답변이 나왔다.

국세청은 상속받은 자산의 기존임차인 전세보증금을 상환한 경우 상환한 전세보증금이 필요경비에 산입되는지 여부에 대해 이같이 밝혔다.

국세청은 회신을 통해 “상속으로 취득한 상가에 상속개시 전부터 임차하던 임차인의 전세보증금을 상속인이 상환한 경우 그 상가를 양도할 때 상속인이 부담한 전세보증금 상환금액은 양도가액에서 차감하는 필요경비에 해당하지 않는 것”이라고 답변했다.

질의인은 2002년 11월 청구인의 아버지로부터 서울 종로 소재 상가 상속 받았다. 질의인 어머니 지분이 3/5지분, 질의인 지분은 2/5였다.

이어 2004년 12월 상가의 기존 임차인에 대한 전세보증금을 상환했고, 2016년 10월 질의인의 어머니로부터 종로 상가 3/5지분을 상속받았다.

질의인은 이와 관련해 상속받은 부동산에 임차 중이던 임차인의 전세보증금을 상속인이 피상속인을 대신해 상환한 경우 필요경비 또는 취득가액에 포함될 수 있는지 여부에 대해 물었다.

현행 소득세법 제97조(양도소득의 필요경비 계산) 제1항에서는 “거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.”고 규정하고 있고, 제1호에서 “취득가액(지적재조사에 관한 특별법 제18조에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.”고 규정하고 있고, 가목에서 “제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액”, 나목에서 “대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용한 금액”으로 규정하고 있고, 제2호에서 “자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것”, 제3호에서 “양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것”으로 규정하고 있다.

또한 소득세법 시행령 제163조(양도자산의 필요경비) 제1항에서는 “법 제97조 제1항 제1호 가목에 따른 취득에 든 실지거래가액은 다음 각 호의 금액을 합한 것으로 한다.”고 규정하면서 제1호에서 “제89조 제1항을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호에 따른 현재가치할인차금과 부가가치세법 제10조 제1항 및 제6항에 따라 납부하였거나 납부할 부가가치세를 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)”으로 규정하고 있고, 제2호에서 “취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액”, 제3호에서 “제1호를 적용할 때 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.”고 규정하고 있다.

또한 제3항에서는 “법 제97조 제1항 제2호에서 ‘자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것’이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취·보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.”고 규정하면서 제1호에서 “제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액”, 제2호에서 “양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액”, 제2의2에서 “공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률이나 그 밖의 법률에 따라 토지 등이 협의 매수 또는 수용되는 경우로서 그 보상금의 증액과 관련하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액. 이 경우 증액보상금을 한도로 한다.”고 규정하고 있다.

이와 함께 제3호에서는 “양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용(재해·노후화 등 부득이한 사유로 인하여 건물을 재건축한 경우 그 철거비용을 포함한다)”, 제3의2에서는 “개발이익환수에 관한 법률에 따른 개발부담금(개발부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 개발부담금상당액을 말한다)”, 제3의3에서는 “재건축초과이익 환수에 관한 법률에 따른 재건축부담금(재건축부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 재건축부담금상당액을 말한다)”로 규정하고 있고, 제4호에서 “제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것”으로 규정하고 있다.

또한 제5항에서는 “법 제97조 제1항 제3호에서 ‘대통령령으로 정하는 것’이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취·보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.”고 규정하면서 제1호에서 “법 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용”으로 규정하고 있고, 가목에서 “증권거래세법에 따라 납부한 증권거래세”, 나목에서 “양도소득세과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용”, 다목에서 “공증비용, 인지대 및 소개비”, 라목에서 “매매계약에 따른 인도의무를 이행하기 위하여 양도자가 지출하는 명도비용”, 마목에서 “가목부터 라목까지의 비용과 유사한 비용으로서 기획재정부령으로 정하는 비용”으로 규정하고 있다.

(양도 사전-2022-법규재산-1176 [법규과-3659] 2022. 12. 21)

 

 


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