최근 국민 주거안정 실현방안의 일환으로 정부에서 내년부터 2027년까지 5년간 270만호의 주택을 공급하는 것을 대책안으로 내세우면서 재개발·재건축 사업이 더욱 박차를 가하고 있다. 이에 따라 재개발·재건축 대상 주택과 관련된 세금 문제에 대한 관심이 높아지는 가운데, 주택임대사업자로 등록된 주택이 재개발·재건축 대상이 된 경우 주의해야할 사항을 알아보고자 한다.
1. 주택임대사업자 직권말소란?
주택임대사업자로 등록된 임대주택은 일반적으로 의무임대기간을 충족하기 전에 말소하는 경우 과태료 대상이다. 하지만 등록임대주택이 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발·재건축 대상이 된 경우, 해당 주택은 더 이상 임대사업을 영위할 수 없기 때문에 과태료 부과 없이 말소대상이 된다. 이때 재개발 등으로 주택이 멸실되어 주택임대사업자 등록을 말소하는 것을 ‘직권말소’라 한다.
‘직권말소’ 개념을 ‘자동말소’ 혹은 ‘자진말소’와 혼동하는 경우가 많은데, 사실은 완전히 다른 개념이다. ‘자동말소’는 단기임대주택으로 등록한 주택 및 장기임대주택 중 아파트에 대한 주택임대사업자가 폐지되면서 의무임대기간이 종료되면 주택임대등록이 자동으로 말소되는 것을, ‘자진말소’는 단기임대주택으로 등록한 주택 및 장기임대주택 중 등록된 아파트를 의무임대기간 중에 자진하여 말소하는 것을 의미하므로 ‘직권말소’와는 엄연히 다르다.
2. 주택임대사업자 세제 혜택 그대로 유지될까?
재개발 등에 따라 직권말소되는 경우, 주택임대사업자 의무임대기간을 채우지 못했더라도 기존에 받은 세제 혜택은 추징되지 않는다. 주택임대사업자의 세제상 혜택은 대표적으로 취득세 감면, 재산세 및 종합부동산세 합산배제, 거주주택 비과세 등이 있는데 본인의 의지가 아닌 재개발 등 사업에 의하여 부득이하게 의무임대기간을 채우지 못한 점을 감안해 그동안 받은 세제 혜택을 유지해주고 있다.
재개발 등으로 직권말소 되기 전에 적용받은 거주주택 비과세 또는 양도소득세 중과배제 혜택은 유지되는 반면, 이미 재개발 주택이 멸실되어 직권말소가 된 후라면 직권말소된 시점 이후로는 더 이상 거주주택 비과세와 양도소득세 중과배제 혜택을 적용받을 수 없게 된다. 자동말소 또는 자진말소된 임대주택은 해당 등록이 말소된 이후 5년 이내 거주주택을 양도하는 경우에는 임대기간 요건을 갖춘 것으로 보아 거주주택 비과세를 적용하도록 소득세법 시행령에 규정하고 있으나, 재개발 등으로 직권말소된 경우에 대해서는 따로 규정하고 있지 않아 비과세 적용이 어렵다.
양도소득세 중과배제 규정에서도 마찬가지다. 자동말소된 임대주택은 기한 제한 없이, 자진말소된 임대주택은 해당 등록이 말소된 이후 1년 이내 양도하는 경우 양도소득세 중과배제 규정 적용이 가능하나, 재개발 등으로 직권말소된 경우에 대해서는 말소 된 이후에도 혜택을 유지한다는 규정이 없어 양도소득세 중과배제 대상이 될 수 없다.
위 내용을 정리하면 아래 표와 같다.
Ⅰ. 거주주택 비과세
Ⅱ. 양도소득세 중과배제
재개발·재건축된 아파트가 주택임대사업자 등록이 가능해 그 지위를 이어나갈 수 있다면 문제가 없겠지만, 현행법상 아파트에 대한 주택임대사업자 등록이 불가능하기 때문에 재개발 등에 따라 이미 직권말소가 되었다면 더 이상 거주주택 비과세 등 혜택을 받지 못하게 되고 다주택자로 중과세율 적용대상이 되는 상황까지 발생할 수 있다.
예를 들어, 현재 재개발대상 임대주택 1채와 2년 이상 거주한 거주주택 1채를 가지고 있는 경우 거주주택의 양도 시점별 순 현금이익은 다음과 같다.
위 경우와 같이 보유하는 임대주택이 재개발 등으로 멸실되어 직권말소가 된 후에는 거주주택 비과세 적용이 불가능할 뿐만 아니라 다주택자로 중과세율 적용 대상이 된다. 시간이 흘러 매매가액을 3억 정도 더 받는다고 하더라도 적용받는 과세구조에 의하여 손에 쥐게 되는 현금이 오히려 줄어드는 것이다. 단, 이는 보유 및 거주를 10년 이상하여 비과세로 양도할 경우 최대 80%까지 받을 수 있는 장기보유특별공제를 적용한 결과치이긴 하다. 따라서 거주주택 비과세 대상이 된다면 직권말소가 되기 전에 거주주택을 양도하는 것이 절세 포인트가 될 수 있다.
특히나 최근에는 많은 지역이 투기과열지구 및 조정대상지역에서 해제되면서 자녀에게 재개발·재건축 대상 주택을 양도 또는 증여하는 사례가 증가할 것으로 예상되는 가운데, 관련된 세금 문제를 꼼꼼히 검토해야 세금 부담을 최대한으로 줄일 수 있을 것이다.
재개발·재건축으로 인한 세금 문제는 양도시점, 취득시점 등에 따라 세액이 크게 달라질 수 있고, 제대로 검토 받지 않고 잘못 판단할 경우 가산세 문제까지 발생할 수 있으므로 사전에 세무전문가와 충분한 상의를 거쳐 진행하는 것을 추천한다.
