국세청, 임대차계약 갱신요구권 행사 시 일시적 2주택 특례전입 유권해석
전 소유자에게 임대차계약 갱신요구권을 행사한 경우 소득세법상 ‘이사 및 전입기한’은 갱신된 임대차계약 종료일이 된다는 국세청 유권해석이 나왔다.
국세청은 임대차계약 갱신요구권 행사 시 일시적 2주택 특례의 전입 허용 기간에 대해 이같이 밝혔다.
국세청은 회신을 통해 기획재정부의 선행 예규(기획재정부 재산세제과-929 2022. 8. 9)를 제시했다.
기재부 유권해석은 종전주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 2019년 12월 17일 이후에 조정대상지역에 있는 신규주택을 취득해 일시적 2주택이 된 경우로 취득일 전에 임차인이 전 소유자를 상대로 계약갱신요구권을 행사해 질의자가 신규주택을 취득한 후에 질의자와 임차인 사이에 계약 연장이 돼 갱신된 임대차기간 만료일이 신규주택 취득일로부터 2년을 초과한 경우 이사 및 전입기한과 관련된 질의였다.
당시 기재부는 회신을 통해 ‘갱신된 임대차계약 종료일’이 타당하다는 해석을 했다. 다만, 신규주택을 취득하는 자가 해당 주택을 취득하기 전에 해당 주택의 임차인이 전소유자를 상대로 주택임대차보호법 제6조의3에 따라 계약갱신요구권을 행사한 경우로 그 계약갱신요구에 따라 갱신된 임대차계약의 임대차기간 종료일까지 전입하는 경우에 한해 적용된다고 답변했다.
질의인은 2016년 1월 서울 서대문구 소재 A주택을 취득했고, 2020년 12월 30일 서울 서초구 소재 B주택을 취득했는데 임차인이 B주택의 전소유자 법인을 상대로 계약갱신요구권을 행사했다.
이어 2021년 2월 A주택을 양도(비과세요건 충족)했고, 2021년 3월 4일 임대차계약 기간이 만료되고 계약갱신요구권 행사로 질의자와 임차인 사이에 B주택에 대한 임대차계약이 갱신됐다.
질의인은 이와 관련해 종전주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 2019년 12월 17일 이후에 조정대상지역에 있는 신규주택을 취득해 일시적 2주택이 된 경우로서 취득일 전에 임차인이 전 소유자를 상대로 계약갱신요구권을 행사해 질의자가 신규주택을 취득한 후에 질의자와 임차인 사이에 계약 연장이 되어 갱신된 임대차기간 만료일이 신규주택 취득일로부터 2년을 초과한 경우 이사 및 전입기한에 대해 물었다.
현행 소득세법 제89조(비과세 양도소득) 제1항에서는 “다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 ‘양도소득세’라 한다)를 과세하지 아니한다.”고 규정하면서 제3호에서 “다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 ‘주택부수토지’라 한다)의 양도로 발생하는 소득”으로 규정하고 가목에서 “1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택”, 나목에서 “1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택”으로 규정하고 있다.
또한 소득세법 시행령 제155조(2020.02.11. 영 제30395호로 개정된 것)(1세대1주택의 특례) 제1항에서는 “국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 ‘종전의 주택’이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 ‘신규 주택’이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 다음 각 호에 따라 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 제154조 제1항 제1호, 제2호 가목 및 제3호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하는 요건을 적용하지 않으며, 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조 제1항 제2호 가목에 따라 협의매수 되거나 수용되는 경우로서 해당 잔존하는 주택 및 그 부수 토지를 그 양도일 또는 수용일 부터 5년 이내에 양도하는 때에는 해당 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다”고 규정하면서 제1호에서 “신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우”로 규정하고 있다.
또한 제2호에서는 “종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득하거나 신규 주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류에 의해 확인되는 경우는 제외한다]하는 경우에는 다음 각 목의 요건을 모두 충족한 경우. 다만, 신규 주택의 취득일 현재 기존 임차인이 거주하고 있는 것이 임대차계약서 등 명백한 증명서류에 의해 확인되고 그 임대차기간이 끝나는 날이 신규 주택의 취득일부터 1년 후인 경우에는 다음 각 목의 기간을 전 소유자와 임차인간의 임대차계약 종료일까지로 하되, 신규 주택의 취득일부터 최대 2년을 한도로 하고, 신규 주택 취득일 이후 갱신한 임대차계약은 인정하지 않는다.”고 규정하면서 가목에서 “신규 주택의 취득일로부터 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하고 주민등록법 제16조에 따라 전입신고를 마친 경우”, 나목에서 “신규 주택의 취득일부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우”로 규정하고 있다.
(양도, 서면-2021-법규재산-3070 [법규과-2332], 2022. 09. 06)
