국세청, 조합원 입주권 공동취득하고 종전주택 양도 경우 비과세 여부 유권해석
1주택자가 조합원입주권을 별도 세대원과 공동 취득했더라도 소득세법 시행령 규정의 1세대 1주택 특례 요건을 충족하고 종전주택을 양도하는 경우에는 비과세 적용이 가능하다는 국세청 유권해석이 나왔다.
국세청은 조합원입주권을 별도 세대원과 공동 취득한 경우 종전주택 양도 시 비과세가 가능한지 여부에 대해 이같이 밝혔다.
국세청은 회신을 통해 “국내에 2주택(A·B)을 소유한 1세대가 도시 및 주거환경정비법에 따른 조합원입주권을 별도세대와 공동으로 승계 취득한 경우로 1주택(B)을 먼저 양도한 후에 남은 1주택(A)을 소득세법 시행령 제156조의2 제3항 또는 제4항의 비과세 요건을 모두 갖춰 양도하는 경우에는 1세대1주택으로 보아 비과세를 적용하는 것”이라고 답변했다.
질의인은 2011년 11월 A주택을 취득하고 2017년 7월 B주택을 취득했다. 이어 2021년 5월 C조합원 입주권 별도세대와 공동 취득(50%)을 했는데 B주택을 양도(과세)하고 A주택을 양도할 예정으로 있다.
질의인은 이와 관련해 2주택(A·B)을 보유한 1세대가 조합원입주권을 별도세대와 공동(50%)으로 승계취득한 뒤 1주택(B)을 과세로 양도하고 남은 1주택(A)을 양도하는 경우 소득세법 시행령 제156조의2 제3항 또는 제4항에 따라 비과세를 받을 수 있는지 여부에 대해 물었다.
현행 소득세법 제89조(비과세 양도소득) 제1항에서는 “다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 ‘양도소득세’라 한다)를 과세하지 아니한다.”고 규정하면서 제3호에서 “다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 ‘주택부수토지’라 한다)의 양도로 발생하는 소득”으로 규정하고 가목에서 “1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택”, 나목에서 “1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택”으로 규정하고 있다.
또한 소득세법 시행령 제154조(1세대1주택의 범위) 제1항에서는 “법 제89조 제1항 제3호 가목에서 ‘대통령령으로 정하는 요건’이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 주택법 제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 ‘조정대상지역’이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.”고 규정하고 있다.
이와 함께 소득세법 시행령 제156조의2(주택과 조합원입주권을 소유한 경우 1세대 1주택의 특례) 제3항에서는 “국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 ‘종전의 주택’이라 한다)을 양도하기 전에 조합원입주권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후에 조합원입주권을 취득하고 그 조합원입주권을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 제154조 제1항 제1호, 제2호 가목 및 제3호에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 조합원입주권을 취득하는 요건을 적용하지 아니한다.”고 규정하고 있다.
또한 제4항에서는 “국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 "‘종전주택’이라 한다)을 양도하기 전에 조합원입주권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 된 경우 종전주택을 취득한 날부터 1년이 지난 후에 조합원입주권을 취득하고 그 조합원입주권을 취득한 날부터 3년이 지나 종전주택을 양도하는 경우로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 때에는 이를 1세대 1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 제154조 제1항 제1호, 같은 항 제2호 가목 및 같은 항 제3호에 해당하는 경우에는 종전주택을 취득한 날부터 1년이 지난 후 조합원입주권을 취득하는 요건을 적용하지 않는다.”고 규정하면서 제1호에서 “재개발사업, 재건축사업 또는 소규모 재건축사업 등의 관리처분계획 등에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 2년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령이 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하여 1년 이상 계속하여 거주할 것”으로 규정하고, 제2호에서는 “재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업 등의 관리처분계획 등에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 2년 이내에 종전의 주택을 양도할 것”으로 규정하고 있다.
(양도, 서면-2022-부동산-4207 [부동산납세과-3190], 2022. 10. 18)
[관련 예규]
(서면-2021-법규재산-6393, 2022. 05. 25.)
국내에 1주택(이하 ‘종전주택’)을 소유한 1세대가 도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도정법’)에 따른 조합원입주권 2개(1개의 주택이 도정법 제76조 제1항 제7호 라목에 의해 2개의 조합원입주권으로 전환된 경우)를 별도세대와 공동으로 승계취득 하여 준공된 2개의 신규주택에 대한 1/2지분을 취득한 후 종전주택을 양도하는 경우에는 소득세법 시행령 제156조의2 제4항에 따른 1세대 1주택 특례를 적용받을 수 없는 것입니다.
(서면-2017-부동산-1277, 2017. 11. 13.)
1주택(A, 이하 ‘종전의 주택’)을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 1개의 조합원입주권(B)을 승계취득하고 또 다른 1개의 주택(C)을 취득 및 양도한 후에 조합원입주권(B)을 승계취득한 날부터 3년이 지나 종전의 주택을 양도하는 경우로서 소득세법시행령 제156의2 제4항 각 호의 요건을 모두 갖춘 때에는 이를 1세대 1주택으로 보아 같은 영 제154조 제1항(1세대 1주택 비과세)을 적용하는 것입니다.
