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[세법해석] 평가기준일 현재 일부만 임대 중인 건물의 상증법상 보충적 평가방법
[세법해석] 평가기준일 현재 일부만 임대 중인 건물의 상증법상 보충적 평가방법
  • 국세청 제공
  • 승인 2022.09.23 09:55
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● 답변요지
사전-2020-법령해석재산-1133, 2021.6.4.
평가기준일 현재 1동의 건물 중 일부가 임대되고 일부가 임대되지 않은 경우 임대된 부분과 임대되지 않은 부분을 구분하여 임대부분은 ‘임대료 등의 환산가액과 기준시가 중 큰 금액’으로, 공실은 ‘기준시가’로 평가한다.

 

■ 사실관계
• 신청인은 임대부동산 지분 50%를 2020.11.18. 자녀 4명에게 기준시가보다 낮은 가액에 양도
*층별 또는 호별 구분등기 되지 않은 1동의 상가건물로, 전체 10개의 상가 호수 중 양도일 현재 1개 호수가 공실상태

•해당 거래는 특수관계인간 거래로서, 부당행위계산 부인규정을 적용하기 위해 「상속세 및 증여세법」 상 시가 산정이 필요

■ 질의내용
• 구분등기 되지 않은 1동의 건물이 평가기준일 현재 일부만 임대 중인 경우 해당 건물의 보충적 평가방법

■ 회신문
• 질의의 사전답변 신청의 사실관계와 같이, 평가기준일 현재 1동의 건물 중 일부가 임대되고 일부가 임대되지 않은 경우 해당 재산을 「상속세 및 증여세법」 제61조에 따라 평가할 때, 임대된 부분과 임대되지 않은 부분을 구분해 전자의 가액은 같은 조 제5항 및 같은 법 시행령 제7항에 따라 평가하고, 후자의 가액은 「상속세 및 증여세법」 제61조 제1항 및 같은 법 시행령 제50조 제1항 내지 제6항에 정한 방법에 의하여 평가한다.

■ 검토내용
① 등기내용과 관계없이 층별, 호수별로 구분해 ‘기준시가’ 산정이 가능하며, 매매 또는 임대차 목적물로도 삼을 수 있다.
•토지는 ㎡당 개별공시지가(상증법 §61①(1)), 건물은 그 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려한 ㎡당 금액(상증법 §61①(2))에 각각 평가대상 토지·건물의 면적을 곱하여 산정하므로 층별, 호별 구분 등기되지 않은 1동의 건물의 경우에도 각 층별 또는 호수별로 가액산출이 가능하며, 층별, 호수별로 구분해 이를 매매 또는 임대차 목적물로 삼을 수도 있다.
*등기상 부동산 전체에 대한 공유등기가 경료돼 있으나 내부적으로는 각 공유자들이 그 부동산을 구분해 특정부분만을 배타적으로 사용, 수익하는 관계

• 따라서, 1동의 건물이더라도 가액평가나 이용가치 측면에서 해당 재산의 가분성이 인정된다면, 그 내용에 따라 구별해 각각 독자적 방법에 따라 평가함이 합당하며, 더욱이, 상증세법은 재산을 그 재산별로 하나의 방법 또는 등기단위별로만 평가하도록 명시적으로 규정하고 있지도 않다.

② 공실도 그 적정 평가액을 산정해 건물가액에 가산하는 것이 시가주의 원칙에 부합하다.
•상증세법은 제60조 제1항에서 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일 현재의 시가에 따른다고 규정함으로써 재산평가의 시가주의 원칙을 천명한다.

• 「임대료 등의 환산가액」 평가규정은 이러한 시가주의 원칙에 접근하려는 취지의 규정으로(대법원 92누3922, ’92.9.25.)
- 건물의 이용상태에 따라 누락되는 부분 없이 건물 전체가 평가에 반영되는 것이 시가주의에 부합하다.

③ 법원과 심판원은 건물이 일부만 임대 중인 경우에는 임대한 부분과 공실을 나누어 각각 평가하는 취지로 일관되게 해석
• 법원과 심판원은 본 건 사례와 같이 평가기준일 현재 1동의 건물 중 일부만 임대하고 있는 경우 임대된 부분과 임대되지 않은 부분을 구분해 각각 평가하는 취지로 일관되게 해석

• 따라서, 1동의 건물이 평가기준일 현재 일부만 임대 중인 경우에는 그동안 지속되 왔던 심판원과 법원의 입장대로 우선 건물을 임대부분과 공실부분으로 구분한 다음 임대부분은 ‘임대료 등의 환산가액과 기준시가 중 큰 금액’으로, 공실부분은 ‘기준시가’로 평가한 후 이를 합산해 건물 전체의 가액을 평가함이 타당한 것으로 판단된다.

■ 관련법령
• 소득세법 제101조 【양도소득의 부당행위계산】
• 소득세법 시행령 제167조 【양도소득의 부당행위 계산】
• 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】
• 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】
• 상속세 및 증여세법 시행령 제50조 【부동산의 평가】
• 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조의2 【임대가액의 계산】


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