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[세무상담] 양도세 절세, 법령검토는 기본…예규·판례 검토도 꼭 필요
[세무상담] 양도세 절세, 법령검토는 기본…예규·판례 검토도 꼭 필요
  • 세무법인 다솔 신윤권 세무사
  • 승인 2022.04.01 09:55
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세금문제가 걱정인 예비신랑, 신부

결혼은 인생에 있어 가장 행복한 일이다. 
앞으로 함께할 날에 대한 기분 좋은 상상보다 당장 눈 앞에 닥친 세금문제로 인해 예비신랑, 신부들의 걱정이 이만저만이 아니다. 
결혼 전에는 크게 관심이 없었던 양도소득세·종합부동산세·재산세를 다음의 사례를 통해 알아보자.

<사례 1>
甲과 乙(이하 신혼부부)은 각각 다음과 같이 주택을 보유하고 있는 상황에서 2020년에 혼인했다.

 

 

 

 


◆가정
신혼부부는 혼인(2020년) 후 甲이 보유한 주택을 순차적으로 처분하고, 乙이 보유한 주택만을 보유할 예정이므로 2022년 A주택을 처분하려 한다. 甲의 B주택은 이미 2021년 12월 처분했다.

(1) 쟁점
혼인 후 5년 내 양도하는 주택의 경우 비과세 적용이 가능하다고 하여, 양도차익이 큰 A주택을 비과세 받기 위해 B주택을 과세로 양도했는데, 혼인할 당시 甲이 1주택자가 아니어서 비과세가 가능 여부가 쟁점이다.

(2) 판단
1) 혼인합가특례
소득세법 시행령 제155조 제5항은 1주택자와 1주택자의 혼인을 전제로 하기 때문에 법문구상 우리 사안의 경우 비과세 적용이 힘들어 보인다. 다만, 서면-2015-부동산-1588 예규에서 2주택자와 1주택자가 혼인해 그 중 하나를 과세로 양도하고, 혼인 후 5년 이내 양도하는 주택의 경우 소득세법 시행령 제155조 제5항을 적용하고 있다. 그러므로 소득세법 시행령 제155조 제5항에 따라, 1세대 1주택 비과세 적용이 가능해 보인다. 

2) 보유기간 재기산
2021년 1월 1일 이후 B주택을 과세로 양도했기에 소득세법 시행령 제154조 제5항에 따라, 보유기간 재기산을 하게 된다. A주택은 2017년 이전 취득이므로 거주요건은 필요 없으나, 보유기간 요건은 충족해야 한다. 그러므로, 비과세를 받기 위해서는 B주택을 처분한 날로부터 2년 이상 지난 뒤에 A주택을 양도해야 한다. 따라서, A주택을 2022년에 매도하게 되면 비과세를 받을 수 없다.

3) 중과세율 적용여부
소득세법 시행령 제167조의3 제9항에 따르면, 甲의 주택수 산정 시, 乙의 주택은 주택수에서 제외된다. 따라서, A주택은 조정대상지역 내 2주택에 해당되지 않아 중과대상이 아니다.

4) 장기보유특별공제 표2 적용여부
소득세법 제95조 제2항에 따르면, 미등기양도자산과 중과되는 양도자산을 제외한 것은 장기보유특별공제가 가능하다. 
또한, 동조 동항의 단서에서 대통령령으로 정한 1세대 1주택의 경우 표2(보유 및 거주 연수에 따라 최대 80%적용)를 적용하도록 규정하고 있다. 대통령령으로 정한 1세대 1주택이란, 소득세법 시행령 제159조의4를 의미하는 것으로, 甲의 A주택은 앞서 언급한 예규에 따라 1세대 1주택자에 해당된다. 따라서, A주택은 장기보유특별공제 표2를 적용받을 수 있다.

(3) 결론
甲은 A주택 양도 시, 비과세는 적용받을 수 없지만, 중과세율이 적용되지 아니하고 장기보유특별공제는 최대 80%까지 적용받을 수 있다.

 

<사례 2>
각각 공시가 8억원 이하의 집을 보유한 丙과 丁(이하 신혼부부)은 올해 결혼날짜를 잡는 중이다. 따뜻한 봄날에 식을 치르고 싶은 신혼부부는 얼핏 듣기로 혼인날짜에 따라서 절세할 수 있는 방법이 있다는 이야기를 들었다. 과연 혼인날짜에 따라서 절세가 가능할까?

(1) 판단
1) 종합부동산세
종합부동산세법 시행령 제1조의2 제4항에 따르면, 혼인한 날부터 5년 동안은 그 혼인한 자별로 각각 1세대로 본다. 따라서, 1세대 1주택자로서 과표에서 11억원 공제 및 세액공제 등도 가능하다.

2) 재산세
지방세법 시행령 제110조의2 제1항 9호에 따르면, 혼인 전부터 소유한 1채의 주택, 혼인 후 주택 추가 취득하지 않을 것의 요건을 모두 충족한다면 혼인한 날부터 5년간 1세대 1주택 세율특례를 적용받을 수 있다.

3) 종부세 및 재산세는 과세기준일(6월 1일)에 해당 재산을 보유한 자에게 납세의무가 있다. 따라서, 혼인날짜를 6월 1일을 전후로 나누어 생각해 볼 수 있다.

4) 올해 6월 1일 이전에 혼인을 하게 된다면, 2022년 올해부터 혼인합가 5년을 기산하게 되어 2022년부터 2026년까지 종합부동산세 및 재산세에서 1세대 1주택자로 보아 혜택을 보게 되며 2027년부터는 1세대 2주택자에 해당되게 된다.

5) 올해 6월 2일 이후에 혼인을 하게 된다면, 공시가 8억의 주택을 보유한 丙과 丁은 2027년 초까지, 보유하고 있는 주택들의 공시가가 11억원을 초과하지 아니한다면 2023년부터 2027년까지는 특례로 인해 종합부동산세 부담도 없고, 재산세 또한 1세대 1주택자로서 혜택을 누릴 수 있다.

(2) 결론
과세기준일인 6월 1일 이후로 혼인날짜를 조정한다면 1년치 종합부동산세 및 재산세에 대한 절세가 가능할 수 있다. 
양도소득세는 법이 가장 우선이고 기본이 되지만, 단순하게 법령만 검토해서는 다양한 사례에 대해 절세할 수 있는 효과적인 해결책을 얻기 어렵다. 그러므로 법령, 예규, 판례의 검토는 물론 다양한 경험이 있는 조세전문가와의 상담을 통해 최적의 절세방안을 찾는 것이 중요하다.

 

세무법인 다솔 신윤권 세무사
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