양도와는 달리 상속 및 증여가 이루어지는 경우에는 매매가액이 존재하지 않으므로, 대상 물건에 대한 재산평가가 세액 산출에 있어 핵심이다. 재산평가는 ‘시가’로 하는 것이 원칙이다. 이 때 상속세 및 증여세법에서 규정하고 있는 ‘시가’는 어떻게 이루어져 있는지, 실무적으로 어떻게 적용해야 하는지 알아보자.
1. 시가란 무엇인가?
상속세 및 증여세법 제60조에 따른 ‘시가’란 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액을 의미하는데, 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 시가로 인정되는 가액을 포함한다. 이처럼 시가로 인정되는 가액을 사용하기 어려운 경우에는 법 제61조부터 66조를 통해 재산을 보충적으로 평가해 시가로 사용할 수 있다.
시가는 그 가액이 언제든지 변동될 수 있는 불확실함이 있음으로, 상속세 및 증여세법에서는 이를 해결하기 위해 일정의 기간 내에 위 가액을 확인할 수 있는 경우에 한하여 시가로 인정하고 있다. 그 기간이라 함은 상속에서는 상속개시일로부터 전 6개월과 후 6개월 이내에, 증여의 경우 증여일로부터 전 6개월과 후 3개월 이내를 의미한다. 여기서 상속개시일과 증여일은 ‘평가기준일’이라고 하고, 위 기간을 일컬어 ‘평가기간’이라고 한다.
2. 어떻게 시가를 적용해야 할까?
해당 재산에 대한 매매사례가액, 감정평가액, 수용 및 공매·경매가격이 있는 경우, 이 가액을 시가의 1순위로 한다. 1순위 가액이 없는 경우 해당 재산과 유사한 재산에 대한 매매사례가액을 시가의 2순위로 하고, 이러한 가액이 없는 경우 보충적 평가액을 마지막으로 사용할 수 있다. 여기서 1순위 가액이 2개 이상이 있는 경우에는 평가기준일 즉, 상속개시일 또는 증여일(‘평가기준일’)에 더 가까운 시일에 평가된 가액을 시가로 한다. 이 때 해당 재산에 대해 저당권 등이 설정된 경우에는 당해 재산이 담보하는 채권액 등 대통령령에 따라 평가되는 금액과 위 금액 중 큰 금액으로 재산을 평가한다.
3. 감정평가액과 유사매매사례가액은 어떻게 산정할까?
시가의 1순위가 되는 가액 중 실무상 가장 많이 사용되는 금액은 감정평가액이다. 감정평가액은 다른 1순위 가액들과 같이 제3자로 인해 확정되는 가액이지만, 감정평가를 의뢰하면서 가액을 어느 정도 조정할 수 있다는 점에서 차이가 있다.
유사매매사례가액은 상속 및 증여 대상 재산과 유사한 재산으로서, 상속세 및 증여세법 시행규칙에 유사한 재산에 대한 요건이 나열되어 있다.
공동주택의 경우에는 ①동일단지 내에 위치한 재산으로서 ②기준시가 차이가 5% 이내이며 ③전용면적 차이가 5% 이내일 것으로 명확하게 요건을 요구하고 있고, 공동주택 외의 경우는 평가대상 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사함을 그 요건으로 한다.
공동주택을 기준으로 감정평가액과 유사매매사례가액의 장단점을 비교해 보겠다. 먼저 감정평가액은 앞서 설명한 바와 같이 적정 수준 내 평가액 조절이 가능하다. 또한 서울의 경우 주택가격이 하루가 다르게 상승하고 있어 평가액에 불확실함이 있는데, 감정평가를 통해 상속 및 증여재산의 평가액을 확정하여 이러한 불확실성을 해소할 수 있다.
그렇지만 기본적으로 두 곳 이상의 감정평가기관을 거쳐야하므로(기준시가 10억원 이하의 재산의 경우 한 곳) 이에 대한 감정평가 수수료가 추가로 발생하게 된다. 단, 감정평가수수료는 증여세액 산정 시 공제가 가능하다. 유사매매사례가액의 경우 추가적인 수수료 없이 재산평가를 할 수 있으며 그 가액을 부동산 실거래가 조회 시스템을 통해 쉽게 찾아볼 수 있다. 하지만 유사재산의 층수만 기재가 되어있기 때문에 기준시가 차이를 정확하게 파악할 수가 없으며, 증여등기 이후에도 신고서를 접수하기 이전에 매매계약이 된 경우 예측하지 못한 유사매매사례가액이 적용되고 신고불성실가산세는 부과되지 않지만, 연 10%에 가까운 이자성격의 납부불성실가산세가 부과되므로 유의해야 한다.
4. 적용예시
앞서 설명한 개념들을 통해 몇 가지 예시를 통해 재산평가를 적용해 보겠다.
A씨는 자녀 B씨에게 아파트를 증여하고자 한다.
CASE 1) 위 상황 그대로 증여하는 경우
재산평가의 1순위가 되는 가액이 없는 상황이므로 2순위인 유사 아파트에 대한 매매사례가액인 20억 원으로 해당 아파트에 대한 재산 평가를 할 수 있다.
CASE 2) 해당 아파트에 대한 감정평가액(18억원) 이 존재하는 경우
유사매매사례가액이 존재하더라도 감정평가액이 더 우선하기 때문에 해당 아파트는 18억원으로 평가된다.
CASE 3) 유사 아파트에 대한 매매사례가액이 존재하지 않는 경우
재산평가의 1순위 및 2순위 가액 모두 존재하지 않으므로, 보충적 평가액에 따라 재산을 평가할 수밖에 없다. 이 때 공동주택의 경우 공동주택가격 즉, 위 사례에서 12억원으로 평가된다.
CASE 4) 해당 아파트에 대해 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기되어 있는 경우
전세보증금 및 월세금액이 있는 경우 상속세 및 증여세법에 따른 ‘임대료 환산가액’과 공동주택가격을 비교해 큰 금액으로 설정해야 한다. 만약 해당 아파트가 보증금 10억원에 월세 500만원을 받고 있다면, 임대료 환산가액은 ‘보증금 10억원+월 임대료 500만원÷기획재정부령으로 정하는 율(12%)’로 15억원이 된다. 이 금액이 공동주택가격보다 크므로 해당 아파트는 15억원으로 평가될 수 있다.
위에서 서술한 경우 외에도 시가와 관련돼 여러 판례와 해석이 존재하는데, 이는 시가와 관련된 쟁점사항이 많다는 것을 의미한다. 특히나 공동주택이 아닌 재산의 경우 ‘유사한 재산’을 명확히 규정하기 어렵다.
앞서 글을 시작하며 언급한 바와 같이 시가의 평가는 세액 산출에 있어서 가장 핵심사항이 되기 때문에 시가를 최종적으로 적용함에서는 꼭 세무전문가와의 상담을 통해 시가에 영향을 줄 수 있는 요소들을 면밀히 살펴볼 필요가 있겠다.
