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제6장 양도소득세 알뜰정보
 

18. 등기를 하지 않고 양도하면 다음과 같은 불이익을 받는다.

부동산을 취득한 자가 그 자산의 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도(미등기양도)하면 다음과 같은 불이익을 받는다.

1) 양도소득세 비과세 및 감면 혜택을 받지 못한다.

부동산을 미등기로 양도하면 1세대 1주택에 대한 양도소득세 비과세, 기타 조세특례제한법상의 각종 감면혜택을 받지 못한다.

2) 장기보유특별공제를 받지 못한다.

토지와 건물을 3년 이상 보유하였다가 양도하면 양도소득세 계산 시 보유기간에 따라 양도차익의 6~30%(1세대 1주택의 경우 24~80%)를 공제해 주나 등기를 하지 않고 양도하면 공제를 받지 못한다.

3) 양도소득기본공제를 받지 못한다.

양도소득세를 계산할 때는 모든 사람에게 다음의 각 자산별로 각각 연 250만원씩을 공제해 주나 미등기 양도자산에 해당되는 경우에는 공제받지 못한다.

•부동산·부동산에 관한 권리 및 기타자산

•주식 및 출자지분

•파생상품

4) 70%의 높은 세율이 적용된다.

양도소득세 세율은 2년(주택 1년) 이상 보유한 자산의 경우 양도소득의 크기에 따라 6%(비사업용 토지 16%) 에서 42%(비사업용 토지 52%)의 세율이 적용되며 1년 미만 보유한 자산의 경우에도 50%(주택 40%)의 세율이 적용되나, 미등기 양도자산에 대하여는 70%의 매우 높은 세율이 적용된다.

등기를 하지 않고 자산을 양도하면 양도소득세 신고기한의 다음날부터 10년 이내에는 언제든지 양도소득세를 부과할 수 있다. 따라서 위 기간 내에 등기상의 양도자 또는 취득자에 대해 양도소득세 조사를 하거나 기타의 사유로 미등기 양도 사실이 밝혀지면 무거운 세금을 물게 되므로 미등기 전매행위는 절대 하지 않는 것이 좋다.

◆미등기 양도 제외 자산

▶다음에 해당하는 자산을 양도하는 경우에는 미등기 양도로 보지 않는다.

•장기할부조건으로 취득한 자산으로서 그 계약조건에 의하여 양도 당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산

•법률의 규정 또는 법원의 결정에 의하여 양도 당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산

•양도소득세가 감면되는 8년 이상 자 경 농지 및 대토하는 농지와 비과세대상인 교환·분합하는 농지

•비과세대상인 1세대 1주택으로서 건축법에 의한 건축 허가를 받지 아니하여 등기가 불가능한 자산

▶관련 법규:소득세법 제91조, 제95조, 제103조, 제104조 소득세법 시행령 제168조

 

19. 재개발ㆍ재건축사업과 양도소득세

●재개발·재건축 사업과 세금

1) 주택의 보유기간 계산

보유한 주택이 「도시 및 주거환경정비법」 및 「빈집 및 소규모주택정비에 관한 특례법」에 의한 재개발·재건축으로 완공된 경우 보유기간은 종전주택의 보유기간, 재개발·재건축 공사기간, 완공주택의 보유기간을 통산한다.

2) 양도소득세 과세 여부

재개발·재건축 구역 내의 토지 등을 사업시행자에게 양도하고, 그 대가로 관리처분계획(사업시행계획인가)에 따라 취득한 토지 또는 건축시설은 ‘환지’로 보므로 양도소득세 과세대상이 아니다. 다만, 청산금을 교부받는 부분은 토지가 유상으로 이전되는 것이므로 양도소득세가 과세된다.

3) 조합원입주권의 양도

•조합원입주권의 취득시기

재개발·재건축으로 인해 조합원이 취득한 입주권은 부동산을 취득할 수 있는 권리에 해당되며, 당해 조합원입주권의 취득시기는 부동산을 분양받을 수 있는 권리가 확정되는 날인 관리처분계획의 인가일을 말한다. 다만, 주택 재건축사업의 경우 2005년 5월 31일 전에 사업시행인가를 받은 경우에는 사업시행인가일이 입주권의 취득시기가 된다.

•비과세되는 조합원입주권

1세대 1주택자인 재개발·재건축조합의 조합원 및 소규모 재건축 사업으로 취득한 입주권을 양도하는 경우로서 종전주택이 관리처분계획 인가일과 주택의 철거일 중 빠른날 현재 비과세 요건을 충족하고 다음의 어느 하나에 해당되는 경우에는 부동산을 취득할 수 있는 권리임에도 불구하고 양도소득세가 비과세된다.

① 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우

② 양도일 현재 당해 조합원입주권 외에 1주택을 소유한 경우로서 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 조합원입주권을 양도하는 경우

4) 조합원입주권 또는 분양권을 소유한 상태에서 양도하는 주택은 비과세 제외

•1세대가 주택과 조합원입주권(승계취득 포함) 또는 분양권을 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에 이는 1세대 1주택 비과세가 되지 않는다.

•다만, 1세대 1주택자가 조합원입주권 또는 분양권을 취득해 주택을 양도하는 경우 다음 각 요건 충족 시 1세대 1주택 비과세 적용을 받을 수 있다.

 

<조합원입주권을 보유하고 주택 양도시 비과세>

▶주택을 조합원입주권 취득일로부터 3년 이내 양도하고 아래 요건을 모두 충족하는 경우

① 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 조합원입주권 취득

② 조합원입주권을 취득한 날부터 3년 이내에 종전주택 양도

③ 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건(2년 이상 보유, 양도가액 9억원 이하) 을 충족할 것

▶주택을 조합원입주권 취득일로부터 3년이 지나서 양도 시 아래 요건을 모두 충족하는 경우

① 재개발·재건축 주택이 완성된 후 2 년 이내 재개발·재건축 주택으로 세대전원이 이사하여 1년 이상 계속 거주할 것

② 재개발·재건축주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 2년 이내에 종전주택 양도

③ 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건(2년 이상 보유, 양도가액 9억원 이하)을 충족할 것

▶1세대 소유의 1주택이 조합원입주권으로 전환되어 재개발·재건축 사업시행기간 중 주거용으로 취득한 주택(대체주택)을 양도하고 아래요건을 모두 충족하는 경우

① 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하고 1년 이상 거주

② 재개발·재건축주택이 완성된 후 2년 이내에 재개발·재건축주택으로 세대전원이 이사(다만, 취학, 근무상 형편, 질병요양, 그 밖의 부득이한 사유로 세대원 일부가 이사하지 못하는 경우 포함)하고 1년 이상 계속 거주

③ 재개발·재건축주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 2년 이내에 대체주택 양도

 

<분양권을 보유하고 주택 양도시 비과세>

◈분양권이란 「주택법」 등에서 정하는 법률에 따른 주택에 대한 공급계약을 통해 주택을 공급받는 자로 선정된 지위(해당 지위를 매매 또는 증여 등의 방법으로 취득한 것 포함)

•2021년 1월 1일 이후 취득하는 분양권부터 적용

▶주택을 분양권 취득일로부터 3년 이내 양도하고 아래 요건을 모두 충족하는 경우

① 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 분양권 취득

② 분양권을 취득한 날부터 3년 이내에 종전주택 양도

③ 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건(2년 이상 보유, 양도가액 9억원 이하) 을 충족할 것

▶주택을 분양권 취득일로부터 3년 후 양도 시 아래 요건을 모두 충족하는 경우

① 분양 권에 따라 취득하 는 주택이 완성된 후 2 년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사해 1년 이상 계속 거주할 것

② 분양권에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 2년 이내에 종전주택 양도

③ 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건(2년 이상 보유, 양도가액 9억원 이하) 을 충족할 것

▶관련 법규:소득세법 제89조, 소득세법 시행령 제156조의3

 

20. 1세대 1주택을 부득이 2년을 채우지 못하고 파는 경우에는 잔금청산일 또는 등기이전일을 고려하자.

1세대 1주택자가 2년 이상 보유한 주택을 양도하는 경우에는 양도소득세가 비과세된다.

그러나 사회생활을 하다 보면 위와 같은 사실을 알고 있으면서도 부득이하게 2년 내에 집을 팔거나 빚으로 넘겨줘야 하는 때가 있다. 이런 경우 자포자기해 아무런 생각 없이 소유권을 이전해 주면 나중에 양도소득세 때문에 더욱 곤란을 겪게 될 수 있다.

세법에서는 다음과 같은 때를 양도시기로 정하고 있으므로 이를 잘 활용하면 양도소득세를 절세할 수 있다.

•대금청산일이 분명한 경우에는 잔금청산일

•대금청산일이 분명하지 아니한 경우에는 소유권이전 등기접수일

•대금청산 전에 소유권이전 등기를 한 경우에는 등기접수일

※공익사업을 위해 수용되는 경우에는 대금을 청산한 날, 수용의 개시일 또는 소유권이전 등기접수일 중 빠른 날. 단, 소유권에 관한 소송으로 보상금이 공탁된 경우에는 소유권 관련 소송 판결 확정일

통상적으로 부동산을 사고 파는 경우 매도자와 매수자는 매매계약을 체결한 후 바로 매매대금 전액을 주고받는 것이 아니라 계약체결 시에 계약금을 일부 지급하고 이후 중도금을 거쳐 마지막으로 매수자는 잔금을, 매도자는 매매거래용 인감증명서를 서로 주고받기 때문에 실지 파는 시점(계약체결시점)에서 잔금을 청산하거나 등기이전일까지는 1~2개월 정도의 기간이 소요된다.

따라서 보유기간 2년을 채우기 전에 매매계약을 체결한 경우에는 2년을 채우기 위한 나머지 기간이 많이 남아 있다면 어려움이 있겠지만, 기간이 몇 달 남지 않은 경우에는 잔금지급일자를 조절하는 방법으로 양도소득세를 비과세 받을 수 있다.

▶관련 법규:소득세법 시행령 제162조

 

21. 조정대상지역에 소재하는 주택을 보유하고 있다면 주의하자.

1세대가 2년 이상 보유한 주택 1채만 소유하고 있더라도 해당 주택이 조정대상지역 안에 있다면 보유기간 중 2년 이상 거주한 뒤 팔아야 비과세 규정을 적용받을 수 있다.

또한, 위의 1세대가 조정대상지역에 있는 주택을 팔게 되면 양도소득세가 중과세(2주택자는 기본세율에 10%p → 2021년 6월 1일 이후 20%p, 3주택자 이상자는 기본세율에 20%p → 2021년 6월 1일 이후 30%p 가산)되므로, 가능하다면 다른 주택을 먼저 팔고 난 뒤 조정대상지역에 있는 주택을 팔아야 절세할 수 있다.

1) 조정대상지역의 주택을 팔더라도 2 년 이상 거주할 필요가 없는 경우가 있다.

<2년 이상 거주요건 예외사유>

•조정대상지역 지정일(2017년 8월 2일) 이전 취득한 주택

•조정대상지역 지정일(2017년 8월 2일) 이전 매매계약 체결 및 계약금을 지급한 경우로서 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우

•2019년 12월 16일 이전에 등록(세무서 및 시·군·구)한 임대주택으로 임대의무기간 충족한 주택(2019년 12월 17일 이후 임대주택으로 등록한 경우에는 거주요건 적용)

2) 다주택(주택과 조합원입주권 또는 분양권 포함)을 소유하고 있더라도 기본세율을 적용받는 경우가 있다.

▶관련 법규:소득세법 제89조, 소득세법 시행령 제154조, 제156조의2

 

22. 부동산 양도 시 취득가액 확인이 되지 않는 경우 가급적 기준시가 고시일 전에 양도하는 것이 유리하다.

부동산을 양도하는 경우 취득가액이 확인되지 않으면 양도당시의 기준시가와 취득당시의 기준시가를 비교, 환산하는 방법을 통해 취득가액을 산정할 수 있다. 이 경우 기준시가가 매년 상승한다고 전제할 경우 새로운 기준시가(공시지가나 개별주택가격 등)가 고시되기 전에 부동산을 양도하면 취득가액이 높게 산정되어 세부담을 줄일 수 있다.

예를 들어 2021년도에 보유 중인 토지를 5000만원에 양도하는 경우 취득가액이 확인되지 않아 취득가액을 환산취득가액*으로 계산하는 경우 양도일자가 2021년 6월인 경우에는 취득가액 계산시 2021년 5월 31일 공시지가를 적용하지만, 양도일자를 조금 더 앞당겨서 2021년 5월 15일에 양도하는 경우에는 2020년 5월 31일 공시지가를 적용해 환산취득가액을 계산하므로 양도를 기준시가가 공시되기 전으로 앞당기면 양도가액에서 차감하는 취득가액이 늘어나게 되어 세부담이 줄어들게 된다.

✽(환산)취득가액 = 양도가액 × 취득당시 기준시가 / 양도당시 기준시가

▶관련 법규:소득세법 시행령 제176조의2

 

23. 장기보유특별공제 적용대상을 숙지해 적극 활용하자.

‘장기보유특별공제액’이란 양도소득세를 계산할 때 자산의 양도차익에 해당 자산의 보유기간별로 일정율을 곱하여 계산한 금액을 말하고, 이 금액은 해당 자산의 양도차익에서 뺀다. 따라서 장기보유특별공제액 만큼 세부담이 줄어들게 된다.

장기보유특별공제의 대상이 되는 자산은 보유기간이 3년 이상인 토지 또는 건물(미등기 양도자산 제외) 및 조합원입주권(조합원으로부터 취득한 것은 제외하며, 조합원입주권을 양도하는 경우에는 「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획 인가 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특별법」 제29조에 따른 사업시행계획 인가 전 토지분 또는 건물분의 양도차익으로 한정)이다.

●장기일반민간임대주택 등에 대한 장기보유특별공제

「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 공공지원임대주택 또는 장기일반 민간임대주택을 같은 법에 따라 임대사업자등록해 다음 요건을 모두 충족하는 경우 그 주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 장기보유특별공제액을 계산할 때 8년(10년) 이상 계속 임대 후 양도하는 경우 50%(70%)의 공제율을 적용한다. 이 경우 「소득세법」에 따른 사업자등록과 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 임대사업자등록을 하고 장기일반민간임대주택 등으로 등록해 임대하는 날부터 임대를 개시한 것으로 본다.

•임대보증금 또는 임대료의 증가율이 5% 이하

•전용면적 85㎡ 이하(다가구주택일 경우 가구당 전용면적 기준)

•임대 개시 당시 기준시가 6억원(비수도권 3억원) 이하(2018년 9월 14일 이후 취득분부터)

※2020년 12월 29일 법률 개정으로 장기일반민간임대주택은 2020년 12월 31일까지 등록(민간건설임대주택은 2022년 12월 31일)한 주택에 한해 해당 과세특례를 적용받을 수 있다.

●장기임대주택에 대한 장기보유특별공제

「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 다음의 장기임대주택을 6년 이상 임대한 후 양도할 때에는 일반 장기보유특별공제율(연2%, 최대 30%)에 임대기간에 따라 다음의 공제율을 가산한다. 이 경우 「소득세법」에 따른 사업자등록과 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 임대사업자등록을 하거나 「공공주택 특별법」에 따른 공공주택 사업자로 지정되어 임대하는 날부터 임대를 개시한 것으로 본다.

•민간매입임대주택:1호 이상, 임대개시일 당시 주택의 기준시가 6억원(수도권 밖 3억원) 이하

•건설임대주택:2호 이상, 대지면적 298㎡ 이하, 주택의 연면적(공동주택은 전용면적)이 149㎡ 이하