UPDATED. 2024-06-25 12:00 (화)
[세금절약 가이드] ‘부득이한 사유’로 2년 이상 보유 못했다면 ‘1세대 1주택 비과세’ 대상
[세금절약 가이드] ‘부득이한 사유’로 2년 이상 보유 못했다면 ‘1세대 1주택 비과세’ 대상
  • 국세청 제공
  • 승인 2022.01.28 09:55
  • 댓글 0
이 기사를 공유합니다

세금절약 가이드 <17>


제6장 양도소득세 알뜰정보

14. 공부상 주택으로 등재되어 있으나 사실상 폐가인 경우에는 멸실하고 공부를 정리해 놓는 것이 좋다.
서울에 살면서 아파트 1채를 소유하고 있는 신나라 씨는 몇 해 전에 노후에 거주할 목적으로 지방에 있는 조그만 밭과 그에 딸린 농가주택을 하나 구입한 적이 있다.
농가주택은 취득 당시에도 빈집이었지만 그동안 돌보지 아니하여 완전히 폐가가 되었으며 신나라 씨 또한 이를 집이라고 생각하지 않고 있다.
그런데 이번에 살고 있는 아파트를 팔고 다른 곳으로 이사하려고 하니 1세대 2주택자이기 때문에 수천만원의 양도소득세를 내야 한다고 한다. 사람이 살 수도 없는 집인데 건축물관리대장과 부동산등기부에 주택으로 등재되어 있다고 거액의 세금을 내야 한다니 신나라 씨로서는 억울한 생각이 든다.
이런 경우 세금을 안 낼 수 있는 방법은 없나?

신나라 씨의 경우와 같이 공부상 2채의 주택을 소유하고 있는 자가 그 중 하나의 주택을 양도하게 되면 일단 양도소득세 과세대상으로 분류된다.
물론 양도소득세는 실질내용에 따라 과세하므로 그 중 1주택이 폐가상태에 있는 등 주택으로서의 기능을 하지 못한다면 나머지 1주택을 양도하는 경우 비과세 적용을 받을 수 있으나, 이를 인정받기가 그리 쉬운 일이 아니다.
왜냐하면 아파트 양도당시에 농가주택이 폐가상태였다는 것을 누가보더라도 인정할 수 있는 객관적인 자료를 가지고 입증해야 하기 때문이다. 만약 미리 자료를 준비해 놓지 않고 있다가 고지서를 받고 난 다음에 소급해서 자료를 준비하려면 자료를 준비하는 것도 어렵지만 이를 인정받기도 매우 어렵다.
그러므로 농가주택을 새로 개축할 예정이거나 주택신축 허가를 받기가 어려워 세금부담을 감수하고서라도 보유할 예정이 아니라면 폐가상태에 있는 농가주택은 멸실시킨 다음 건축물관리대장 등 공부를 정리해 두는 것이 좋다. 그러면 거주하고 있는 주택을 양도하더라도 아무런 문제없이 1세대 1주택 비과세 적용을 받을 수 있기 때문이다.

▶관련 법규:소득세법 제89조
소득세법 시행령 제154조

 

15. ‘2년 이상 보유’ 규정을 정확히 알고 이를 잘 활용하자.
친지 또는 이웃들과 양도소득세 관련 세금상담을 하다 보면 재건축한 주택이나 상속받은 주택 같은 경우 1세대 1주택 비과세 요건을 충족했음에도 이를 잘 알지 못해 필요할 때 집을 팔지 못하고 재건축일 또는 상속일로부터 다시 2년을 채우느라 기다리고 있는 경우를 종종 보게 된다.
1세대 1주택 비과세 요건 중 보유기간 2년은 다음과 같이 계산하므로 이를 잘 활용하면 주택을 양도하기 위한 의사결정을 하는데 도움이 될 것이다.

1) 일반적인 경우(원칙)
1세대 1주택 비과세 주택의 보유기간은 2년 이상이어야 한다. 주택의 보유기간은 원칙적으로 주택의 취득일부터 양도일까지 계산하나, 2주택 이상을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 처분(양도·증여·용도변경 포함)한 경우에는 처분 후 1주택을 보유하게 된 날부터 보유기간을 기산하도록 개정됐다.
다만, 일시적으로 2주택에 해당하는 경우에는 해당 2주택은 종전 주택 취득일부터 보유기간을 기산하지만 2주택 이상을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 양도한 후 신규주택을 취득해 일시적 2주택이 된 경우에는 1주택을 보유하게 된 날부터 보유기간을 기산한다.

<참고 예규>
• 2021년 1월 1일 현재 1세대 1주택자가 해당 주택을 양도하는 경우 보유기간의 기산점은 1주택의 취득일임.
• 2주택 이상을 보유한 1세대가 다른 주택을 양도하고 조정지역에 있는 주택만 남은 경우, 그 최종주택의 1세대 1주택 비과세 특례를 적용받기 위해 거주기간도 최종 1주택을 보유하게 된 날부터 새로 기산함.

◆취득일 및 양도일의 판정
• 원칙:당해 주택의 대금을 청산한 날
• 대금을 청산하기 전에 소유권 이전등기를 한 경우에는 등기접수일
• 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기접수일
※공익사업을 위해 수용되는 경우에는 대금을 청산한 날, 수용의 개시일 또는 소유권이전 등기접수일 중 빠른 날. 단, 소유권에 관한 소송으로 보상금이 공탁된 경우 소유권 관련 소송 판결 확정일

2) 본등기를 하기 전 가등기한 기간이 있는 경우
가등기한 기간은 보유기간으로 보지 않는다.

3) 동일 세대원 간에 소유권 변동이 있는 경우
세대 전체를 기준으로 2년 이상 보유여부를 판정한다.

4) 주택을 배우자에게 증여한 후 배우자가 양도하는 경우
증여자의 보유기간과 수증자의 보유기간을 합하여 계산한다.

5) 이혼위자료로 주택을 받은 배우자가 그 주택을 양도하는 경우
배우자의 보유기간만 가지고 판단한다.

6) 재산분할청구권으로 취득한 주택의 보유기간
소유권을 이전해 준 다른 이혼자의 당초 부동산 취득일부터 양도일까지의 기간을 합하여 계산한다.

7) 증여받은 1주택을 이혼 후 양도하는 경우
증여를 받은 날(증여등기 접수일)부터 보유기간을 계산한다.

8) 주택을 상속받은 경우
피상속인의 사망일부터 계산한다.
다만, 동일 세대원이던 피상속인으로부터 상속받은 주택은 피상속인의 취득일부터 계산한다.

9) 거주 또는 보유 중에 소실·도괴·노후 등으로 인해 멸실되어 재건축한 경우
멸실된 주택과 재건축한 주택의 보유기간을 통산한다(20세대 미만 임의 재건축 공사기간은 포함하지 않는다).
• 주택면적이 증가한 경우:보유기간 계산과는 무관하다.
• 부수토지 면적이 증가한 경우:종전 주택의 부수토지 면적을 초과하는 부분은 신축일로부터 2년이 경과해야 비과세 받을 수 있다.

10) 보유하던 주택이 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 재개발·재건축으로 완공된 경우
종전주택의 보유기간, 공사기간, 재개발·재건축 후의 보유기간을 통산한다(재개발·재건축 공사기간을 포함).

▶관련 법규:소득세법 제98조
소득세법 시행령 제162조, 제154조, 제156조의2

 

16. 부득이한 사유가 있는 때에는 2년 이상 보유하지 않아도 1세대 1주택 비과세 규정을 적용받을 수 있다.
1세대 1주택 비과세 적용을 받기 위해서는 양도일 현재 1세대가 국내에 1채의 주택을 보유하고 있으면서 해당 주택의 보유기간이 2년 이상 되어야 한다.
그러나 다른 지방으로 전근을 가게 되거나 외국으로 이민을 가게 되는 등 부득이한 사유가 있는 경우에는 2년 이상 보유하지 않아도 1세대 1주택 비과세 규정을 적용받을 수 있다.
따라서 아래와 같은 사유가 있어 보유기간 및 거주기간을 채우지 못했는데도 공부상의 보유기간 및 거주기간만을 보고 양도소득세를 고지한 경우에는 그 사유를 입증해 비과세 받도록 하자.

1) 취학·직장이전·질병 등 부득이한 사유가 있는 경우
1년 이상 거주한 주택을 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 기타 부득이한 사유로 양도하는 경우에는 2년 이상 보유기간의 제한을 받지 아니한다.

<보유기간 특례요건>
• 해당 주택에서 1년 이상 거주할 것
• 세대 전원이 다른 시·군으로 거주 이전할 것
• 양도일 현재 부득이한 사유가 발생할 것
• 부득이한 사유가 다음 중 하나에 해당할 것
- 교육법에 의한 학교에의 취학(초등학교·중학교 제외)
- 직장의 변경이나 전근 등 근무상의 형편
- 1년 이상의 치료나 요양을 필요로 하는 질병의 치료 또는 요양
- 「학교폭력예방 및 대책에 관한 법률」에 따른 학교폭력대책자치위원회가 피해학생에게 전학이 필요하다고 인정하는 경우(강제전학을 가는 가해자는 제외)

부득이한 사유로 주택을 양도하는 경우에도 반드시 1년 이상을 거주한 후에 양도해야 비과세 적용을 받을 수 있으므로 이 점을 특히 유의해야 한다.

2) 해외이주 또는 출국하는 경우
해외이주법에 의한 해외이주로 세대전원이 출국하는 경우와 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대전원이 출국하는 경우에는 출국일 현재 1주택을 보유하고 있는 경우로서 출국 후 2년 이내에 양도하면 보유기간에 관계없이 비과세한다.

3) 건설임대주택을 취득해 양도하는 경우
「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간건설임대주택 또는 「공공주택특별법」에 따른 공공건설임대주택을 취득해 양도하는 경우로서 해당 건설임대주택의 임차일부터 양도일까지의 기간 중 세대전원이 거주(취학 등 부득이한 사유 포함)한 기간이 5년 이상인 경우에는 보유기간에 제한없이 비과세된다.

4) 협의양도·수용되는 경우
주택 및 그 부수토지(사업인정고시일 전 취득분에 한함)의 전부 또는 일부가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의한 협의매수·수용 및 그 밖의 법률에 의하여 수용되는 경우에는 보유 기간 및 거주기간에 관계없이 양도소득세가 비과세 되며, 협의양도 또는 수용일로부터 5년 이내에 양도하는 잔존주택 및 그 부수토지도 비과세된다.

5) 재개발·재건축기간 중에 취득한 주택을 양도하는 경우
1세대가 소유한 1주택이 재개발·재건축사업시행으로 사업기간 중에 다른 주택(대체주택)을 취득하여 거주하다가 재개발·재건축 완공된 주택으로 이사하게 되어 대체주택을 양도하는 경우 아래 요건을 모두 충족하면 그 보유기간의 제한을 받지 아니하고 비과세 받을 수 있다.
• 사업시행 인가일 이후 대체주택을 취득하고 1년 이상 거주
• 재개발·재건축주택 완공 전 또는 완공 후 2년 이내에 대체주택 양도
• 완공 후 2년 이내 재개발·재건축주택으로 세대전원이 이사하고 1년 이상 계속하여 거주(다만, 취학, 근무상 형편, 질병요양 등의 경우는 세대원 일부가 이사하지 않더라도 가능)

▶관련 법규:소득세법 제89조
소득세법 시행령 제154조, 제156조의2

 

17. 1세대 2주택이라도 일정기간 안에 1주택을 팔면 양도소득세가 비과세 되는 경우가 있다.
1세대가 국내에 2주택을 소유하고 있는 경우 먼저 양도하는 주택에 대하여는 양도소득세가 과세되는 것이 원칙이다.
그러나 다음과 같은 경우 일정한 기간 내에 양도하는 주택에 대하여는 양도소득세를 비과세하고 있으므로 이를 잘 활용하면 세금을 절약할 수 있다.

1) 1세대가 일시적으로 2주택을 보유하게 될 때
① 일반적인 경우
1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 새로운 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 아래의 요건을 모두 갖추어 종전의 주택을 양도하면 1세대 1주택으로 보아 양도소득세를 비과세한다.

<비과세 요건>
• 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 새로운 주택을 취득할 것
• 새로운 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전 주택을 양도할 것
다만, 2019년 12월 17일 이후 조정대상지역 내 종전주택이 있는 상태에서 조정대상지역 내 주택을 취득하는 경우에는 신규주택 취득 후 1년 이내 전입요건과 1년 이내 종전주택을 양도요건을 충족해야 비과세된다(단, 신규주택에 기존 임차인이 있는 경우 2년을 한도로 임대차 계약 종료시까지 기한 연장).
• 양도일 현재 1세대 1주택 비과세 요건을 갖출 것
② 지방이전 공공기관과 기업의 종업원인 경우
수도권 소재 공공기관 또는 법인이 수도권 외의 지역으로 이전하여 당해 공공기관 및 법인의 종사자가 이전한 지역(시·군)또는 연접한 지역의 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우에는 아래의 요건을 모두 갖추어 종전의 주택(수도권에 1주택을 소유한 경우에 한정함)을 양도하면 1세대 1주택으로 보아 양도소득세를 비과세한다.
<비과세 요건>
• 새로운 주택을 취득한 날부터 5년 이내에 종전 주택을 양도할 것
이 경우 “종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 새로운 주택 취득” 요건 적용 않음.
• 양도하는 주택이 양도일 현재 1세대 1주택 비과세 요건을 갖출 것

2) 상속을 받아 2주택을 보유하게 될 때
① 일반주택을 양도하는 경우
• 상속개시 당시 별도세대로부터 상속받은 주택(조합원입주권을 상속받아 사업시행 완료 후 취득한 신축주택 포함)과 일반주택(상속개시 당시 보유한 주택 또는 상속개시 당시 보유한 조합원입주권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택만 해당)을 국내에 각각 1채씩 소유하고 있는 1세대가 양도하는 일반주택이 비과세 요건을 갖추었다면 양도소득세를 과세하지 않는다.
• 피상속인(사망한 사람)이 상속개시 당시 두 개 이상의 주택을 소유한 경우에는 피상속인을 기준으로 아래 a > b > c > d 순위에 따른 1주택에 대해서만 상속주택(조합원입주권을 받아 사업시행 완료 후 취득한 신축주택을 포함) 특례가 적용된다.
a. 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1 주택
b.a가 같은 주택이 2채 이상일 경우에는 피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 1주택
c.a와 b가 모두 같은 주택이 2채 이상일 경우에는 피상속인이 상속개시 당시 거주한 1주택
d. 피상속인이 거주한 사실이 없고, a가 같은 주택이 2채 이상일 경우에는 기준시가가 가장 높은 1주택(기준시가가 같은 경우에는 상속인이 선택하는 1주택)

• 공동상속주택(2채 이상일 경우, 위 a > b > c > d의 순위에 따른 1주택을 말함) 외 다른 주택을 양도할 때에는 해당 공동상속주택은 상속지분이 가장 큰 상속인의 소유로 보며 상속지분이 가장 큰 상속인이 2인 이상인 경우에는 아래 e > f 순위에 따라 해당 공동상속주택을 소유한 것으로 본다.
e.당 해 주택에 거주하는 자
f. 최 연장자

② 상속받은 주택을 먼저 양도하는 경우
그러나 상속받은 주택을 먼저 양도하는 경우에는 양도소득세가 과세된다. 따라서 상속받은 주택이라도 일반주택과 마찬가지로 양도 당시 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추어야 양도소득세가 과세되지 않는다.

3) 노부모를 모시기 위해 세대를 합침으로써 2주택을 보유하게 될 때 1주택을 보유한 1세대가 1주택을 보유하고 있는 60세 이상의 직계존속(배우자의 직계존속을 포함)을 모시기 위해 세대를 합침으로써 1세대가 2주택을 보유하게 된 경우, 세대를 합친 날부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택에 대하여는 양도소득세를 비과세한다.
<비과세 요건>
• 양도하는 주택이 양도일 현재 1세대 1주택 비과세 요건을 갖출 것
• 세대를 합친 날부터 10년 이내에 양도할 것
• 노부모(직계존속 중 어느 한 사람이 60세 이상)를 봉양할 것
• 암·희귀성 질환 등 중대한 질병 등 이 발생한 60세 미만의 직계존속과 합가

4) 혼인으로 2주택을 보유하게 될 때
1주택을 보유하는 자가 1주택을 보유하는 자와 혼인함으로써 1세대가 2채의 주택을 보유하게 된 경우 또는 1주택을 보유하는 자가 1주택을 보유한 직계존속(60세 이상)과 거주 중인 무주택자와 혼인해 1세대가 2채의 주택을 보유하게 된 경우 혼인한 날부터 5년 이내에 먼저 양도하는 비과세 요건을 갖춘 주택에 대하여는 양도소득세를 비과세한다.
<비과세 요건>
• 양도하는 주택이 양도일 현재 1세대 1주택 비과세 요건을 갖출 것
• 혼인한 날부터 5년 이내에 양도할 것

5) 농어촌주택 등을 소유함으로써 2주택을 보유하게 될 때 1주택(일반주택)을 소유한 자가 아래의 농어촌주택 등을 취득해 1세대 2주택이 된 상태에서 일반주택을 양도할 때에 이를 1세대 1주택으로 보아 주택의 비과세 규정을 적용한다.
① 농어촌주택 등(조세특례제한법 제99조의4)
1세대가 2003년 8월 1일(고향 주택은 2009년 1월 1일)부터 2022년 12월 31일 기간 중에 농어촌주택 등을 취득해 3년 이상 보유하고 그 농어촌주택 취득 전에 보유하던 일반주택을 양도할 때에는 그 농어촌주택 등은 해당 1세대의 소유주택이 아닌 것으로 보아 주택의 비과세 규정을 적용한다.

<농어촌 주택>
- 소재:읍·면 또는 인구 20만 이하의 시의 동*
✽인구 20만 이하인 시의 동은 2016년 1월 1일 이후 양도분부터 적용
• 수도권, 도시지역, 토지거래 허가구역, 조정대상지역, 관광단지 등은 제외
• 일반주택과 행정구역 상 같은 읍·면 또는 연접한 읍·면은 제외
- 주택가격:취득 시 기준시가 2억원 이하(한옥은 4억원 이하 → 2014년 1월 1일 이후 취득분부터 적용)

<고향주택>
- 소재:인구 20만 이하의 시인 고향
• 수도권, 조정대상지역, 관광단지 등은 제외
• 일반주택과 행정구역 상 같은 시 또는 연접한 시는 제외
- 주택가격:취득 시 기준시가 2억원 이하(한옥은 4억원 이하 → 2014년 1월 1일 이후 취득분부터 적용)
이때는 농어촌주택 등을 3년 이상 보유하거나 최초 보유기간 3년 중 2년 이상 거주해야 한다. 수도권 조정대상지역 내 공시가격 합계 6억원 이하인 2주택 중 1주택을 2020년 12월 31일까지 양도하고, 양도소득세 예정신고기간 내에 농어촌주택 등 취득하는 경우에는 기본세율을 적용(장기보유특별공제 가능)한다.
(2020년 12월 31일 적용기한 종료)
다만, 농어촌주택 등을 3년 이상 미보유하거나, 최초 보유기간 3년 중 2년 이상 미거주하는 경우에는 양도소득세가 추징된다.

② 농어촌주택(소득세법 시행령 제155조 제7항)
주택(일반주택)을 소유한 1세대가 서울, 인천, 경기도를 제외한 읍(도시지역 안의 지역은 제외) 또는 면 지역에 소재한 농어촌주택을 보유하여 1세대 2주택이 된 경우에 일반주택을 양도할 때(귀농주택은 그 취득한 날부터 5년 이내에 일반주택을 양도하는 경우에 한하여 적용) 주택의 비과세 규정 적용
귀농으로 인하여 세대전원이 농어촌주택으로 이사하는 경우 귀농 후 최초로 양도하는 1개의 일반주택에 한하여 위 비과세 특례가 적용되며 그 이후 새로이 취득한 일반주택은 적용되지 않는다.

▶관련 법규:소득세법 시행령 제154조, 제155조
조세특례제한법 제99조의4


  • 서울특별시 마포구 잔다리로3안길 46, 2층(서교동,국세신문사)
  • 대표전화 : 02-323-4145~9
  • 팩스 : 02-323-7451
  • 청소년보호책임자 : 이예름
  • 법인명 : (주)국세신문사
  • 제호 : 日刊 NTN(일간NTN)
  • 등록번호 : 서울 아 01606
  • 등록일 : 2011-05-03
  • 발행일 : 2006-01-20
  • 발행인 : 이한구
  • 편집인 : 이한구
  • 日刊 NTN(일간NTN) 모든 콘텐츠(영상,기사, 사진)는 저작권법의 보호를 받은바, 무단 전재와 복사, 배포 등을 금합니다.
  • Copyright © 2024 日刊 NTN(일간NTN) . All rights reserved. mail to ntn@intn.co.kr
ND소프트