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[세금절약 가이드] ‘UP·DOWN’ 허위계약서, 양도세 비과세·감면은 물론 과태료 폭탄
[세금절약 가이드] ‘UP·DOWN’ 허위계약서, 양도세 비과세·감면은 물론 과태료 폭탄
  • 국세청 제공
  • 승인 2022.01.21 09:28
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세금절약 가이드<16>

제6장 양도소득세 알뜰정보


7. 2주택자가 1주택을 멸실하여 나대지 상태에 있거나 신축 중에 나머지 1주택을 양도하면 비과세 적용을 받을 수 있다.
아파트에 거주하고 있는 이보람 씨는 전원생활을 하기 위해 출퇴근이 가능한 도시 근교에 있는 조그만 밭이 딸린 농가주택을 새로 구입했다.
농가주택은 그대로 사용하기에는 낡고 불편한 점이 많아 새로 신축해야 할 상황이다.
이보람 씨는 현재 살고 있는 아파트를 처분해 그 돈으로 농가주택을 신축하여 이사하려고 한다.
이런 경우에는 언제 아파트를 팔아야 세금을 안 낼 수 있을까?

대도시에서 아파트 생활을 하는 많은 사람들은 나중에 여유가 생기거나 직장이나 사업에서 은퇴를 하게 되면 한적한 곳에서 전원생활을 하고 싶다는 소박한 꿈을 갖고 있으며, 이를 실현하기 위해 미리 농가주택 등을 구입해 놓는 사람들도 많이 있다.
이와 같이 꿈을 실현하기 위해 미리 준비하는 것은 바람직한 일이지만, 양도소득세 측면에서는 문제가 발생한다. 아파트를 하나 소유하고 있으면서 농가주택을 구입하게 되면 1세대 2주택이 되므로, 대도시 내에서 다른 곳으로 이사를 하거나 농가주택으로 이사하기 위해 살고 있는 아파트를 팔게되면 양도소득세가 과세되기 때문이다.
그런데 세법을 적용할 때 국내에 2주택을 소유하고 있는 자가 그 중 1주택을 헐어버리고 나대지 상태로 보유하고 있는 동안에는 1주택만을 소유한 것으로 보며, 주택을 신축(재개발·재건축은 제외)하는 때에는 신축주택의 취득시기(사용승인서 교부일. 사용승인서 교부일 전에 사실상 사용하거나 임시사용승인을 받은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 임시사용승인을 받은 날 중 빠른 날)가 도래하기 전까지만 1세대 1주택으로 보고 그 다음부터는 1세대 2주택으로 본다.
따라서 이보람 씨의 경우 현재 살고 있는 아파트를 2년 이상 보유했다면, 그 아파트를 양도하기 전에 농가주택을 헐어버리고 새로 신축한 농가주택의 취득시기 전에 아파트를 양도하면 비과세를 받을 수 있다.
농가주택을 헐어버린 경우에는 멸실신고를 하고 건축물관리대장 등 공부를 정리해 두는 것이 좋다. 그래야 나중에 멸실사실을 입증해야 하는 번거로움이 없기 때문이다.


8. 1주택자가 주택을 음식점으로 용도 변경했으나 양도하는 시점에 사실상 주택으로 사용하고 있다면 공부상 주택으로 변경한 후 양도하자.
도시 근교에 10년 이상 거주한 단독주택 하나를 소유하고 있는 김성실 씨는 음식점을 하기 위해 주택을 음식점으로 용도변경해 사업을 시작했다.
그러나 당초 기대했던 만큼 사업은 되지 않고 부채만 자꾸 늘어나 1년 만에 사업을 폐지하고 집도 팔려고 내 놓았다. 그런데 집을 팔게 되면 5000만원 가량의 양도소득세를 내야 한다고 한다.
이런 경우 어떻게 하면 세금부담을 줄일 수 있을까?


● 1세대 1주택 비과세
1세대가 양도일 현재 국내에 하나의 주택을 보유하고 있는 경우로서 당해주택(미등기주택 및 고가주택 제외)의 보유기간이 2년 이상인 것과 그에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적의 5배 이내의 토지를 양도하는 것에 대하여는 양도소득세를 비과세하고 있다.
이 때 양도하는 건물이 주택인지 2년 이상 보유했는지 등의 판정은 양도일 현재를 기준으로 하며, ‘2년 이상 보유’란 보유기간 중에 주택으로 사용한 기간을 통산해 2년 이상인 경우를 말한다.


● 절세방안
위 사례의 경우 김성실 씨는 주택을 음식점으로 용도변경하였으므로 그 상태대로 양도한다면 양도소득세를 내야 한다. 그러므로 김성실 씨가 비과세 적용을 받기 위해서는 양도당시 위 건물을 주택으로 사용해야 한다.
2년 이상 보유 요건은 음식점으로 용도변경하기 전에 주택으로 2년 이상 보유하였으므로 용도변경 후 바로 양도해도 비과세 적용을 받을 수 있다.
만약 용도변경 전 보유기간이 2년 미만이라면 주택으로서의 보유기간이 통산하여 2년 이상이 된 후에 양도해야 비과세 적용을 받을 수 있다.
문제는 양도당시 주택으로 사용한 사실을 인정받는 것인데, 가장 확실한 방법은 건물을 양도하기 전에 음식점 폐업신고를 하고 용도를 다시 주택으로 변경해 실제로 주택으로 사용하면서 건축물대장 등 공부를 정리해 놓는 것이다. 물론 이렇게 하기 위해서는 용도변경을 하기 위한 의무사항 이행, 매수자의 음식점 개업 여부 등 여러 가지 제약이 따를 수 있다.
공부정리가 어렵다면 양도당시 사실상 주택으로 사용하였음을 입증할 수 있는 증빙서류를 철저히 갖추어 놓아야 한다.
갖추어야 할 증빙서류는 각각의 경우마다 다르나, 이 건의 경우는 대체로 다음과 같은 서류를 갖추어 놓아야 할 것이다.
•매매물건의 용도가 ‘주택’인 매매계약서
•전기요금 납부영수증(가정용)
•날짜가 찍힌 주택사진(내부 및 외부)
•다른 사람에게 임대한 경우에는 주택임이 명시된 임대차계약서 사본 및 임대주택의 전입세대 열람 내역 등
•기타 당해건물이 주택임을 증명할 수 있는 서류

▶ 관련 법규:소득세법 제89조
소득세법 시행령 제154조

 

9. 상가 겸용주택을 신축하는 경우 주택부분을 조금 더 크게 하면 전체를 주택으로 인정받는다.
직장생활을 하다 정년퇴직한 박문수 씨는 안정된 노후생활을 위해 거주하고 있는 주택을 헐고 4층짜리 주상복합건물을 신축하여 1개층은 본인이 사용하고 나머지는 임대를 하려고 한다.
박문 수 씨는 나 중에 이 건물 을 양도하더라도 양도소득세 과세대상이 되지 않도록 요건에 맞게 건축하려고 하는데, 어떻게 신축해야 하나?


● 세법규정
1세대 1주택 비과세 규정을 적용할 때 한 동의 건물이 주택과 주택 외의 부분으로 되어 있는 겸용주택의 경우와 한 울타리 내에 주택과 주택 외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다.
다만, 주택의 연면적이 주택 외의 연면적보다 작거나 같을 때에는 주택 외의 부분은 주택으로 보지 않는다.
<가이드>
• 주택의 연면적 › 주택 외 연면적:전부를 주택으로 봄.
• 주택의 연면적 ≦ 주택 외 연면적:주택부분만 주택으로 봄.

2022년 1월 1일 이후 9억원을 초과하는 고가의 겸용주택을 양도하는 경우, 주택의 연면적이 주택외 연면적보다 큰 경우에도 주택부분만 주택으로 보고 양도차익을 계산하도록 개정됐다(고가주택에 해당하지 않은 겸용주택은 개정 전과 동일).


● 절세방안
위에서 살펴본 것과 같이 겸용주택의 경우 주택의 연면적이 주택 외의 연면적보다 큰 경우에는 전체를 주택으로 보므로, 겸용주택을 신축할 경우
주택부분을 조금 더 크게 신축하고 1세대가 해당 겸용주택 1채를 양도할 때에는 그 전부에 대해 비과세를 적용받을 수 있다.
박문수 씨의 경우 지하 1층 지상 4층의 건물로서 1·2층은 근린생활시설, 3·4층은 주택을 신축하고자 할 때, 지하층에 주거용 방을 들이든지 지하층에 방을 들일 수 없다면 옥상 등 다른 부분에 주거용으로 사용하는 건물(옥탑방 등)을 건축해 주택부분을 조금이라도 더 크게 하면 된다.
그러나 이 방안은 세금측면에서만 검토한 것이므로 건축규제 여부, 임대수입 등 제반사항을 고려해 결정해야 할 것이다.
만약, 9억원을 초과하는 고가의 겸용주택을 양도할 계획이 있다면 2021년 12월 31일 이전에 매매하면 양도소득세를 줄일 수 있다.


<참고 예규>
• 1세대 1주택 해당여부를 판정할 때 임대하고 있는 상가 등 영업용 건물에 속한 주거용 방은 주택으로 보지 않는다.
• 주택에 해당되는지 여부는 공부상의 용도에 관계없이 그 실제구조 및 사용형태에 의해 판정하며, 사실상의 용도가 불분명한 경우에는 공부상의 용도에 의한다.
• 겸용주택의 지하실은 실지 사용하는 용도에 따라 판단하는 것이며, 사용용도가 명확하지 아니한 경우에는 주택의 연면적과 주택 이외의 연면적의 비율로 안분해 계산한다.
• 2층 겸용주택으로서 2층 주택을 올라가기 위한 2층 전용계단이 1층에 설치된 경우 그 계단부분은 주택으로 본다.
• 겸용주택에 부설된 계단 등 시설물은 사실상의 사용용도에 따라 구분하되 용도가 불분명한 경우에는 주택면적과 주택외 연면적의 비율로 안분계산한다.

▶ 관련 법규:소득세법 제89조
소득세법 시행령 제154조


10. 주택과 주택 외의 연면적이 같은 겸용주택을 양도하는 경우에는 계단 등 주택으로 볼 수 있는 부분이 없는지 살펴보자.
김시민 씨는 8년 전에 신축한 상가 겸용주택(지하 대피소, 1~2층 근린생활시설, 3~4층 주택으로 각 층 연면적은 50㎡)을 양도하였으나 1세대 1주택의 양도로 보아 양도소득세를 신고 납부하지 않았다.
그런데 얼마 전 세무서에서 1,500만 원의 양도소득세 고지서가 나와 내용을 알아보니, 주택과 주택 외의 연면적이 동일하다 하여 주택 외의 연면적에 대해 양도소득세를 과세한 것이었다.

김시민 씨의 경우 어떻게 하면 전체를 주택으로 인정받아 양도소득세를 비과세 받을 수 있을까?

겸용주택의 경우 주택의 연면적이 주택 외의 연면적보다 크면 전체를 주택으로 보지만, 주택의 연면적이 주택 외의 연면적보다 작거나 같으면 주택부분만 주택으로 본다. 따라서 겸용주택 하나만을 보유하고 있는 세대의 경우 주택 부분이 크냐, 작거나 같으냐에 따라 세금을 하나도 안 내거나 거액의 세금을 내게 되는 경우가 생길 수 있다.
주택의 연면적과 주택 외의 연면적이 같거나 비슷한 경우에는 다음의 경우를 참고해 주택의 연면적이 크다는 사실을 적극적으로 입증하면 절세를 할 수 있다.


● 상가에 딸린 방이 있는 경우
실무에서는 상가로 임대하고 있는 영업용 건물 내에 세입자가 주거용으로 사용하고 있는 부분이 있다 하더라도 그 부분은 주택으로 인정하지 않고 있으나, 조세심판결정례에서는 임차인이 가족과 함께 상가 내의 방에서 거주한 사실이 확인되는 경우에는 주택으로 인정해 주고 있다.
따라서 상가에 딸린 방이 있는 경우에는 다음과 같은 서류를 준비해 주택임을 입증해야 한다.
• 임대차계약서 사본(당초 계약을 할 때 상가면적과 주택면적을 구분기재하는 것이 좋음)
• 세입자의 주민등록표 등본(해당 주택의 전입세대 열람으로 갈음 가능)
• 인근주민들의 거주사실확인서
• 기타 세입자가 거주한 사실을 입증할 수 있는 서류


● 지하실의 경우
지하실은 실지로 사용하는 용도에 따라 구분하되, 용도가 불분명한 경우에는 주택의 연면적과 주택외의 연면적의 비율로 안분해 구분한다.
따라서 지하실의 일부 또는 전부를 세입자가 주거용으로 사용하는 경우에는 이를 적극 입증해야 한다.


● 계단의 경우
통상 계단에 대하여는 별 관심을 두고 있지 않으나 위와 같이 주택의 연면적과 상가 등의 면적이 같거나 비슷한 경우에는 계단에도 관심을 기울여야 한다.
계단도 다른 시설물의 경우와 같이 실지 사용용도에 따라 구분하되, 용도가 불분명한 경우에는 주택의 연면적과 주택 외의 연면적의 비율로 안분계산한다.
예를 들어, 1층은 상가이고 2층은 주택인 겸용주택으로서 2층 전용계단이 1층에 설치된 경우 1층 면적 중 그 계단부분은 주택으로 본다.
위 사례의 경우도 3, 4층 주택을 올라가기 위한 주택전용계단이 2층에 설치된 경우 2층 면적 중 계단부분은 주택으로 볼 수 있다.


● 위 사례의 경우
지하층의 전부 또는 일부를 세입자의 주거용으로 사용했다면 그 사실을 적극 입증하고, 그렇지 못한 경우에는 2층 계단 면적을 주택으로 계산해 주택의 연면적이 넓으면 1세대 1주택 비과세 적용을 받을 수 있다.

▶관련 법규:소득세법 제89조
소득세법 시행령 제154조

 

11. 양도하는 주택이 고가주택에 해당하면 1세대 1주택이라고 하더라도 세금을 납부해야 한다.
● 고가주택에 대한 과세내용
‘고가주택’이란 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액이 9억원을 초과하는 것을 말한다(조합원 입주권 포함).
겸용주택의 1세대 1주택 판정 시 주택의 면적이 주택 외의 면적보다 커서 전체를 주택으로 보는 경우에는 주택 외의 부분을 포함한 전체 실거래가액을 가지고 고가주택 여부를 판정한다.


●과세되는 고가주택의 양도소득 계산
1세대 1주택 비과세 요건을 갖추었더라도 고가주택을 양도하는 경우에는 양도소득세가 과세되는데, 이때에는 양도소득 전체에 대해 과세하는 것이 아니라 9억원을 초과하는 부분에 대하여만 양도소득세를 과세한다.
고가주택의 양도소득은 다음과 같이 계산한다.
양도가액 - 필요경비(취득가액 등) = 양도차익
양도차익 - 장기보유특별공제 = 양도소득금액

• 과세되는 고가주택의 양도차익

 


 

• 과세되는 고가주택에 적용할 장기보유특별공제액

 


 

▶관련 법규:소득세법 제89조
소득세법 시행령 제160조

 

12. 허위계약서를 작성하면 양도소득세 비과세·감면이 안된다.
△△△씨는 3년 전에 서울의 아파트를 2억원에 분양받아 거주하다 1세대 1주택 비과세 요건을 충족한 후, 양수자의 부탁으로 원래 양도가액보다 1억5000만원이 과다한 업(UP)계약서를 작성 교부해 후양도자로 하여금 양도소득세를 탈루하게 했다.

● UP 계약서 작성 사례

 









● DOWN 계약서 작성 사례
실거주 목적의 취득자 ◯◯◯씨는 서울의 아파트를 4억5000만원에 양수하면서 양도자의 부탁으로 4억원의 다운계약서를 작성해 전소유자가 1억5000만원의 양도차익을 1억원으로 줄여 신고할 수 있도록 하여 양도소득세를 탈루하게 했다.

 










2011년 7월 1일 이후 최초로 매매계약하는 분부터 매매계약서의 거래가액을 실지거래가액과 다르게 적은 경우에는 양도소득세의 비과세·감면 규정을 적용할 때 비과세·감면 받을 세액에서 아래 ①과 ②중 적은 금액을 뺀 세액만 비과세·감면되며, 또한 과태료*가 부과된다.
① 비과세를 적용안한 경우의 산출세액
② 매매계약서의 거래가액과 실지거래가액과의 차액
✽과태료(부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 별표

 






※부동산 거래신고를 잘못했을 경우 이외 과태료가 더 있을 수 있으므로 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령」 [별표] 참고

▶관련 법규:소득세법 제91조,
조세특례제한법 제129조
 

13. 공부상에는 등재되어 있지 않으나 무허가주택이 있고 사실상 거주했다면 이를 적극 입증하자.
농가주택이나 대지가 넓은 주택의 경우는 그 부수되는 토지 안에 실제로 주거용으로 사용하는 무허가 건물이 있는 경우가 종종있다. 이 때 건물은 1세대 1주택 비과세 요건을 충족해 비과세되었으나, 부수토지가 넓어서 기준면적을 초과하는 토지가 발생되고 그에 대해 양도소득세가 과세되는 경우 등기부 등 공부상의 내용만을 가지고 세금을 계산하면 실제 내야 할 세금보다 훨씬 많은 세금을 내게 된다.
이러한 경우에는 어떻게 해야 하나?


● 1세대 1주택 비과세
소득세법에서는 1세대 1주택과 그에 부수되는 일정한 범위 내의 토지를 양도함으로써 발생된 소득에 대하여는 양도소득세를 비과세하고 있다.
여기서 ‘1세대 1주택’이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택(미등기, 고가주택은 제외)의 보유기간이 2년 이상인 것과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적의 5배 이내의 토지를 말하며, ‘주택’이란 공부상의 용도구분에 불구하고 사실상 주거용으로 사용하는 건물과 그 부속건물을 말한다.
따라서 공부상 점포 또는 사무실로 되어 있는 건물이나 무허가 건물도 실제로 주택으로 사용되는 때에는 주택으로 보며, 농가 주택의 부수창고 등도 주택으로 본다.


● 절세방안
주택의 일부 또는 부수토지 내에 무허가주택이 일부 있더라도 1세대 1주택으로 비과세되거나 허가받은 건물만을 가지고 계산하더라도 그 부수토지가 기준면적 이내인 때에는 문제가 없다.
문제는 대지가 넓어 기준면적을 초과하는 토지가 나오는 경우인데, 이런 때에는 공부에 등재되지 않은 무허가 건물은 없는지 또는 주택으로 볼 수 있는 부속건물은 없는지를 철저히 살펴보는 것이 좋다. 왜냐하면 주택으로 볼 수 있는 무허가건물이 있으면 그 바닥면적의 5배(3배 또는 10배)에 상당하는 토지에 대하여도 비과세 적용을 받을 수 있기 때문이다.
예를 들어, 도시지역 내에 있는 주택으로 대지가 495㎡이고 허가건물의 바닥 면적이 66㎡, 무허가건물의 바닥면적이 33㎡가 있는 경우
• 공부상의 내용만 가지고 계산하는 경우에 주택의 바닥면적(66㎡)의 5배(330㎡ =66㎡×5)를 초과하는 토지의 면적 165㎡ (495㎡ - 330㎡)는 양도소득세가 과세되나
• 주택에 해당하는 무허가건물이 있음을 입증하면 주택 바닥면적 99㎡(66㎡ + 33㎡)의 5배에 해당하는 토지 면적은 495㎡(99㎡×5)이므로 전체를 비과세 받을 수 있다.

무허가건물이 있음을 입증하는 것이 쉬운 일은 아니나 대체로 다음과 같은 서류를 준비하면 된다.
• 부동산매매계약서(무허가건물부분도 반드시 표기)
• 무허가건축물에 대한 재산세납부영수증 또는 과세대장 사본
• 무허가건물을 임대한 경우 임차인의 주민등록표등본(해당 주택의 전입세대 열람으로 갈음 가능)
• 양도당시의 날짜가 표시된 현장사진
• 인근주민들의 인우보증서 등


<참고 예규>
• 농가주택의 부수토지 위에 있는 농업에 필요한 기구 및 수확물을 보관하기 위한 창고 등은 농가주택에 포함됨.

 

 


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