세무법인 ‘다솔’ 소속 베테랑 세무사들이 <국세신문>에 격주로 세무상담 사례를 기고해 주기로 했다. 실전 세무를 다수 경험한 세무사들은 여러 세금이 얽혀 있는 사례를 직접 다루면서 최대한 절세할 수 있는 노하우를 켜켜이 쌓아 놓고 있다. 특히 현행 과세관청 단계에서 가능한 조세불복절차는 물론 조세심판청구, 감사원 심사청구, 행정소송 등 모든 경우의 수를 염두에 두고 납세자의 재산권을 최대한 보장하는 것이 세무사의 미션! 세무법인 다솔이 제공하는 고급진 ‘세무상담 사례’를 통해 “가즈~아!” 절세의 세계로!   <편집자 주>

 

2017년 정부는 투기 목적 수요가 주택시장에 유입되는 것을 막고 실수요 중심으로 주택 수요를 관리하고자 8.2 부동산대책을 통해 조정대상지역 내 주택 취득자에 대해 1세대 1주택 비과세를 받기 위한 거주요건을 신설했다.

해당 규정은 2017년 8월 3일 이후 취득하는 주택부터 적용하는 것으로 2017년 8월 2일 이전에 취득한 주택 또는 2017년 8월 2일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우로서 1세대가 계약금 지급일 현재 무주택인 경우에는 거주요건이 배제된다. 실무에서는 여러 가지 상황별로 거주요건 적용여부가 달라진다. 아래에서는 이에 대해 살펴보고자 한다(취득하는 주택이 조정대상지역임을 가정).

 

1. 2017년 8월 2일 이전 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우에 해당하는지 여부(지급일 현재 무주택인 경우 가정).

(1) 계약금 일부를 2017년 8월 2일 이후 납부하는 경우

2017년 8월 2일 이전 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우는 계약금을 “완납”한 경우를 말하는 것이다. 따라서 계약금 일부를 2017년 8월 2일 이후 납부하는 경우에는 거주요건이 적용된다. [서면부동산2019-377(2019.08.26.)]

(2) 피상속인이 2017년 8월 2일 이전 취득한 주택 또는 2017년 8월 2일 이전 매매계약 체결 및 계약금을 지급한 조정대상지역 내 분양권을 동일세대원인 상속인이 2017년 8월 3일 이후 상속받은 경우

이러한 경우에는 상속인이 2017년 8월 2일 현재 피상속인과 동일세대원이었는지와 동일세대원이었다면 상속개시 당시까지 계속하여 동일세대원인지에 따라 나뉜다.

상속인이 2017년 8월 2일 현재 피상속인과 동일세대원인 경우로서 상속개시 당시까지 동일세대원인 경우에는 거주요건을 적용하지 않는다. [서면법령해석재산2020-2708(2020.12.24.), 서면법령해석재산2020-3884(2021.04.23.)]

상속인이 2017년 8월 2일 현재 피상속인과 별도세대였으나, 2017년 8월 3일 이후 동일세대원이 된 경우에는 거주요건을 적용한다. [사전법령해석재산2020-1047(2021.05.04.)]

상속인이 2017년 8월 2일 현재는 피상속인과 동일세대원이나, 2017년 8월 3일 이후 세대분리한 후 다시 합가하여 동일세대원인 상태에서 상속이 개시된 경우에는 거주요건을 적용한다. [사전법령해석재산2021-853(2021.09.30.)]

(3) 2017년 8월 2일 이전 건축허가를 받아 착공신고 후 2017년 8월 3일 이후 완공해 주택을 취득한 경우

위 경우가 2017년 8월 2일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우에 해당해 거주요건이 배제되는 것인지 논란이 되었으나, 위 경우는 거주요건이 적용된다.[서면법령해석재산2020-3871(2021.02.18.)]

(4) 2017년 8월 2일 이전 주택을 신축할 목적으로 멸실하고 2017년 8월 3일 이후 준공되어 취득한 경우

주택을 신축할 목적으로 기존주택을 취득 후 멸실하고 신축했을 경우 새로 취득하는 주택은 기존주택의 연장으로 보아 신규주택의 취득시기를 기존주택의 취득일로 본다. 따라서 기존주택을 2017년 8월 2일 이전 취득했으므로 거주요건은 적용하지 않는다. [서면부동산2020-1236(2020.11.30.)]
 

 

*17.08.02. 이전 피상속인이 매매계약 체결, 계약금 지급한 경우

 

2. 1세대가 계약금 지급일 현재 무주택에 해당하는지 여부

(1) 주택 분양권 및 조합원입주권을 보유한 1세대가 2017년 8월 2일 이전 주택 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우

거주요건을 적용하지 않는다. 이 경우 조합원입주권은 승계조합원입주권 뿐만 아니라 원조합원입주권인 경우에도 거주요건을 적용하지 않는다. [기획재정부재산-735(2019.10.30.)]

(2) 공동상속주택 소수지분(소득세법 시행령 제155조 제3항)을 보유한 1세대가 2017년 8월 2일 이전 주택 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우

1세대 1주택 비과세 적용 시 공동상속주택 소수지분을 보유한 경우에는 일정 요건을 충족한 자가 해당 공동상속주택을 소유한 것으로 보며 공동상속주택 소수지분 보유자의 주택으로 보지 않기 때문에 계약금 지급일 현재 무주택인 것으로 잘못 판단할 수 있다. 이는 비과세 요건을 충족한 주택을 양도할 때 양도자의 주택으로 보지 않겠다는 것이며, 거주요건 적용여부를 판단하기 위한 무주택 세대에 해당하는 것은 아니기 때문에 이 경우 거주요건이 적용되므로 주의해야 한다. [서면부동산2018-935(2018.11.29.) 외 다수]

(3) 조세특례제한법 제99조의2(이하 ‘조특99조의2’라 한다) 해당 주택을 보유한 1세대가 2017년 8월 2일 이전 주택 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우

공동상속주택 소수지분과 마찬가지로 1세대 1주택 비과세 적용 시 조특99조의2 해당 주택을 보유한 경우에는 해당 거주자의 소유주택으로 보지 않기 때문에 이 역시도 계약금 지급일 현재 무주택인 것으로 오인할 수 있다. 이 경우에도 위와 마찬가지로 거주요건 적용여부를 판단하기 위한 무주택 세대에는 해당하지 않기 때문에 거주요건이 적용되므로 주의해야 한다. [기획재정부재산-941(2018.11.01.) 외 다수]
 

 

3. 양도당시 조정대상지역에서 해제된 경우

거주요건 적용여부는 취득당시 조정대상지역인지에 따라 판정한다. 따라서 취득당시 조정대상지역에 해당했으나, 양도당시 조정대상지역에서 해제된 경우라도 취득당시에 조정대상지역이었다면 비과세 혜택을 받기 위해서는 거주요건이 적용된다.

이 외에도 실무적으로 비과세는 혜택이 큰만큼 적용요건이 매우 엄격하고 까다롭게 이루어진다. 비과세가 적용되는 것으로 알고 양도했다가 검토해보니 생각하지도 못한 이유로 비과세가 적용되지 않아 곤란한 경우가 비일비재하다.

이런 혼란을 방지하기 위해서는 주택을 양도하기 전 뿐만 아니라 취득하기 전에도 반드시 세무전문가와 상담해 자산플랜을 세우길 권장한다.

 

 

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