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[국세 예규] 1주택자 재개발 따른 거주용 대체취득 주택 양도…1세대 1주택 적용
[국세 예규] 1주택자 재개발 따른 거주용 대체취득 주택 양도…1세대 1주택 적용
  • 정창영 기자
  • 승인 2021.11.19 07:58
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“건물 멸실 공부상 주택 취득 1세대…다른 주택 취득한 건 ‘대체주택’ 해당 안 돼”
국세청, 공부상 주택건물 취득 후 대체취득 한 주택의 ‘대체주택’ 해당 여부 유권해석

1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 재개발사업 시행기간 동안 거주하기 위해 다른 주택(‘대체주택’)을 취득하고 일정한 요건을 모두 갖춰 대체주택을 양도하는 경우에 이를 1세대1주택으로 본다는 국세청 유권해석이 나왔다.

국세청은 공부상 주택건물을 취득한 뒤 대체취득 한 주택이 대체주택에 해당하는지 여부에 대해 이같이 밝혔다.

국세청은 회신을 통해 “소득세법 시행령 제156조의2 제5항은 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 재개발사업 시행기간 동안 거주하기 위해 다른 주택(‘대체주택’)을 취득한 경우 일정한 요건을 모두 갖춰 대체주택을 양도한다면 이를 1세대1주택으로 봐 소득세법 시행령 제154조 제1항을 적용하는 것”이라고 답변했다.

국세청은 또 “이번 서면질의와 같이 재개발사업지구 내 주택이 멸실돼 토지만 존재하고 있는 공부상 주택(A)을 취득한 1세대가 다른 주택(B)을 취득한 경우 다른 주택(B)은 소득세법 시행령 제156조의2 제5항에 따른 대체주택에 해당하지 않는 것”이라고 밝혔다.

질의인이 2019년 9월 취득한 쟁점 재개발구역은 당초 2009년 관리처분계획인가 진행 중 재개발사업이 취소됐다가 2019년도에 다시 사업시행인가 결정으로 재개발사업이 진행 중에 있다.

질의인은 2019년 9월 공부상 A주택 건물만(토지는 시유지) 취득했는데 A주택은 멸실돼 건물이 존재하지 않는 공부상 주택이었다.

질의인은 2022년 1월 B주택을 취득할 예정인데 2022년 3월에는 A주택 관리처분계획인가 예정돼 있다.

질의인은 이와 관련해 주택이 멸실돼 토지만 존재하는 공부상 A주택(토지는 시유지)을 취득하고 재개발사업 시행기간 동안 거주하기 위해 취득한 B주택에 대해 소득세법 시행령 제156조의2 제5항에 따라 비과세 특례적용이 가능한지 여부에 대해 물었다.

현행 소득세법 제88조(정의)에서는 “이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.”고 규정하면서 제7호에서 “‘주택’이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다.”고 규정하고 있다.

(양도, 서면-2021-법령해석재산-5157 [법령해석과-3915], 2021. 11. 10)

또한 소득세법 제89조(비과세 양도소득) 제1항에서는 “다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 ‘양도소득세’라 한다)를 과세하지 아니한다.”고 규정하면서 제1호에서 “파산선고에 의한 처분으로 발생하는 소득”, 제2호에서 “대통령령으로 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합(分合)으로 발생하는 소득”, 제3호에서 “다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 ‘주택부수토지’라 한다)의 양도로 발생하는 소득”으로 규정하고 있고, 가목에서 “1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택”, 나목에서 “1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택”으로 규정하고 있다.

이와 함께 제4호에서는 “조합원입주권을 1개 보유한 1세대[도시 및 주거환경정비법 제74조에 따른 관리처분계획의 인가일 및 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 제29조에 따른 사업시행계획인가일(인가일 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일) 현재 제3호 가목에 해당하는 기존주택을 소유하는 세대]가 다음 각 목의 어느 하나의 요건을 충족하여 양도하는 경우 해당 조합원입주권을 양도하여 발생하는 소득. 다만, 해당 조합원입주권의 가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 경우에는 양도소득세를 과세한다.”고 규정하면서 가목에서 “양도일 현재 다른 주택을 보유하지 아니할 것”, 나목에서 “양도일 현재 1조합원 입주권 외에 1주택을 소유한 경우로서 해당 1주택을 취득한 날부터 3년 이내에 해당 조합원 입주권을 양도할 것(3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)”으로 규정하고 있고, 제5호에서 “지적재조사에 관한 특별법 제18조에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 감소되어 같은 법 제20조에 따라 지급받는 조정금”으로 규정하고 있다.

또한 소득세법 시행령 제154조(1세대1주택의 범위) 제1항에서는 “법 제89조 제1항 제3호 가목에서 ‘대통령령으로 정하는 요건’이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 주택법 제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 ‘조정대상지역’이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.”고 규정하고 있다.

한편 소득세법 시행령 제156조의2(주택과 조합원입주권을 소유한 경우 1세대1주택의 특례) 제5항에서는 “국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업의 시행기간 동안 거주하기 위하여 다른 주택(이하 이 항에서 ‘대체주택’이라 한다)을 취득한 경우로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어 대체주택을 양도하는 때에는 이를 1세대 1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 제154조 제1항의 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다.”고 규정하고 있다.

또한 제1호에서 “재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업의 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주할 것”, 제2호에서 “재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업의 관리처분계 획등에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 2년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 세대원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하여 1년 이상 계속하여 거주할 것. 다만, 주택이 완성된 후 2년 이내에 취학 또는 근무상의 형편으로 1년 이상 계속하여 국외에 거주할 필요가 있어 세대전원이 출국하는 경우에는 출국사유가 해소(출국한 후 3년 이내에 해소되는 경우만 해당한다)되어 입국한 후 1년 이상 계속하여 거주하여야 한다.”, 제3호에서 “재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업의 관리처분계획 등에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 2년 이내에 대체주택을 양도할 것”으로 규정하고 있다.

 


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