UPDATED. 2024-06-14 14:30 (금)
감정평가 통해 취득가액 높이면 절세 유리
감정평가 통해 취득가액 높이면 절세 유리
  • 김혜인 세무사 세무법인 다솔
  • 승인 2021.09.10 07:55
  • 댓글 0
이 기사를 공유합니다

세무법인 다솔의 ‘세무상담’
김혜인 세무사 세무법인 다솔
김혜인 세무사 세무법인 다솔

세무법인 ‘다솔’ 소속 16명의 베테랑 세무사들이 <국세신문>에 격주로 세무상담 사례를 기고해 주기로 했다. 실전 세무를 다수 경험한 세무사들은 여러 세금이 얽혀 있는 사례를 직접 다루면서 최대한 절세할 수 있는 노하우를 켜켜이 쌓아 놓고 있다. 특히 현행 과세관청 단계에서 가능한 조세불복절차는 물론 조세심판청구, 감사원 심사청구, 행정소송 등 모든 경우의 수를 염두에 두고 납세자의 재산권을 최대한 보장하는 것이 세무사의 미션! 세무법인 다솔이 제공하는 고급진 ‘세무상담 사례’를 통해 “가즈~아!” 절세의 세계로!   <편집자 주>


상속·증여시 첫 번째로 고려해야 하는 문제는 재산의 평가이다. 상증세법에서는 평가에 대해 규정하고 있으며, 원칙은 시가평가이다. 거래가 많이 이루어지는 아파트의 경우 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산의 거래가액이 평가가액이 된다. 
반면에 거래가 흔하지 않고 개별적 특성이 강한 단독주택, 토지, 상가 등은 보충적 평가방법(기준시가)으로 평가하기 때문에 상속·증여가액이 시세 대비 낮으므로 부담세액이 아파트에 비해서 적다. 하지만 상속·증여 당시 과세가액을 낮춰놓으면 이후 수증자가 양도시 취득가액이 낮아 양도소득세가 많이 나온다. 
예를 들어 수증자가 상속·증여 받은 이후 양도소득세법상 감면이나 비과세를 적용 받을 수 있다면 취득가액이 낮은게 문제가 되지는 않을 것이다. 하지만 반대로 상속재산이 많지 않아 세금이 안나오거나 세율구간이 10~20%에 형성이 된다면 감정평가를 통해 취득가액을 높여놓는 것이 절세 측면에서는 유리하다.
시세가 없는 재산을 보충적 평가방법(기준시가)이 아닌 시세에 가까운 재산가액으로 가져올 수 있는 방법은 ‘감정평가’이다.

‘감정평가’는 담보가액과 보상가액 등과 같은 자산가액의 기준을 정하기 위해 도입된 제도이다. 거래가액이 없는 부동산의 경우 기준시가는 시세의 50~60% 정도지만 납세자의 선택에 의해 ‘감정평가’가 이루어진다면 시세와 비슷하게 과세가액을 올려 놓을 수 있다. 하지만 차후 수증자가 양도하게 될 양도가액을 미리 예측하기 어려우므로 상속·증여 시점에 최적의 과세가액을 설정하기는 어렵다. 그렇다면 나중에 양도할 때 상속·증여로 받아온 재산가액을 기준시가에서 감정평가로 올린다면 상속세, 증여세를 더 내더라도 양도소득세가 더 많이 줄어들지 않을까?
 원칙적으로 감정평가는 평가기준일 전후 6개월(증여는 전 6개월, 후 3개월) 이내에 가격산정기준일과 감정평가서 작성일이 들어와야 한다. 해당 기간이 지나 사후적으로 이전의 시점을 기준으로 하는 감정평가를 소위 ‘소급감정’이라고 하는데 과세관청과 조세심판원에서는 이러한 ‘소급감정’을 인정해주지 않는다. 하지만 소송을 통하는 경우 법원에서는 ‘소급감정’을 일부 인정해주었다. 
상속·증여 받았던 시점과 소급감정하는 시점이 비교적 가까워 해당 물건이 형태를 그대로 유지하고 있어야 하며, 양도소득세가 절감되더라도 상속·증여가액을 높여 과세할 수 있도록 상속·증여 제척기한 내에 결정이 이루어져야 한다. 하지만 상속·증여로 취득한 자산의 취득가액이 세무서장 등이 결정·경정한 가액이 되는 소득세법 개정으로 인해서 소송에서조차 ‘소급감정’을 인정하지 않는 추세이다. 
앞서 설명했듯이 감정평가는 선택의 영역이다. 시세 대비 저평가되어 있는 자산의 평가액을 높이는게 납세자에게 유리할 때 본인이 감정평가수수료를 지불하면서 행하는 것이다. 
위에서 설명한 것처럼 자산의 취득가액을 높이거나 상속의 경우 물납이 가능하기에 물납가액을 높이기 위해서도 활용된다. 

‘꼬마빌딩’의 경우에는 기준시가로 상속·증여를 받아오는 것이 절세방안으로 통했었다. 30억 이상 가는 재산가액은 증여세율(50%)이 높기 때문이다. 상증세는 시가 평가가 원칙이므로 과도하게 저평가된 재산의 경우 시가로 평가된 재산과 형평성이 어긋나는 문제가 있긴하다. 
이를 바로잡기 위해서 상증세법 시행령이 개정되었다. 개정내용은 비주거용 부동산 및 나대지 중에서 보충적 평가방법에 따라 신고해 시가와의 차이가 큰 고가 부동산(구체적인 기준은 공개되지 않음)을 중심으로 과세관청에서 감정평가를 통해 시가에 근접한 가액으로 평가할 수 있게 되었기 때문이다. 
위에서 설명한 기간에 감정평가를 하지 않더라도 법정결정기한까지 과세관청의 비용으로 감정평가를 한 경우에도 해당 가액이 시가로 인정된다.

 






이는 자발적인 감정평가를 유도해 자산가치에 맞는 세금을 신고·납부하는 등 성실납세 문화 확산에 일조하기 위함이라고 이야기하지만 납세자의 예측가능성을 침해하는 처사로 보여진다. 실제로 상업용 건물은 기준시가가 시세의 50%에도 못 미치는 경우가 많아서 갑자기 과표가 2배로 늘어나고 세율 구간도 올라가게 되면 세부담이 엄청나게 늘어나게 된다.
일전에 감정평가는 납세자가 선택을 통해서 유리한 상황을 만들 수 있게 해주는 방법으로 활용됐지만 이제는 오히려 감정평가를 당할 수도 있는 부동산은 납세자가 본인의 비용으로 미리 감정평가를 해서 갑작스러운 세금폭탄을 방지해야 하게 되었다.

 

 


김혜인 세무사 세무법인 다솔
김혜인 세무사 세무법인 다솔 master@intn.co.kr 다른기사 보기
  • 서울특별시 마포구 잔다리로3안길 46, 2층(서교동,국세신문사)
  • 대표전화 : 02-323-4145~9
  • 팩스 : 02-323-7451
  • 청소년보호책임자 : 이예름
  • 법인명 : (주)국세신문사
  • 제호 : 日刊 NTN(일간NTN)
  • 등록번호 : 서울 아 01606
  • 등록일 : 2011-05-03
  • 발행일 : 2006-01-20
  • 발행인 : 이한구
  • 편집인 : 이한구
  • 日刊 NTN(일간NTN) 모든 콘텐츠(영상,기사, 사진)는 저작권법의 보호를 받은바, 무단 전재와 복사, 배포 등을 금합니다.
  • Copyright © 2024 日刊 NTN(일간NTN) . All rights reserved. mail to ntn@intn.co.kr
ND소프트