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공동상속주택 소유자에 대한 비과세 적용
공동상속주택 소유자에 대한 비과세 적용
  • 이민재 세무사 세무법인 다솔
  • 승인 2021.07.09 10:35
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세무법인 다솔의 ‘세무상담’
이민재 세무사 세무법인 다솔
이민재 세무사 세무법인 다솔

세무법인 ‘다솔’ 소속 베테랑 세무사들이 <국세신문>에 격주로 세무상담 사례를 기고해 주기로 했다. 실전 세무를 다수 경험한 세무사들은 여러 세금이 얽혀 있는 사례를 직접 다루면서 최대한 절세할 수 있는 노하우를 켜켜이 쌓아 놓고 있다. 특히 현행 과세관청 단계에서 가능한 조세불복절차는 물론 조세심판청구, 감사원 심사청구, 행정소송 등 모든 경우의 수를 염두에 두고 납세자의 재산권을 최대한 보장하는 것이 세무사의 미션! 세무법인 다솔이 제공하는 고급진 ‘세무상담 사례’를 통해 “가즈~아!” 절세의 세계로!   <편집자 주>

 

공동소유주택의 경우 공동소유자 각자의 주택수에 가산되는 것이 원칙이다. 하지만 상속을 원인으로 주택을 공동으로 취득하게 되면 상속인들이 주택수 증가에 따른 예상치 못한 불이익을 받을 수 있기 때문에 소득세법에서는 공동상속주택 소유자들을 비과세 특례를 적용해 보호하고 있다. 
그러나 공동상속주택 비과세 특례를 적용하기 위해서는 주된 소유자 판정, 동일 세대 여부, 상속주택 수 등 고려해야할 점이 매우 많다. 따라서 관련된 규정들을 사전에 파악해 상속이라는 불가피한 상황에 미리 대비할 필요가 있다. 

 

1. 공동상속주택 소유자가 일반주택 양도 시 비과세 특례
상속으로 인하여 여러 상속인이 지분으로 1주택을 소유하게 된다면 소수지분자가 공동상속주택 외의 주택(이하 “일반주택”이라 한다)을 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세 판정 시 공동상속주택을 해당 거주자의 주택으로 보지 않는다. 즉 상속지분이 가장 큰 상속인의 주택으로 보고, 상속지분이 가장 큰 상속인이 다수인 경우에는 다음의 순서에 따라 소유자를 판정한다.
① (상속개시일 현재) 당해 주택에 거주하는 자
② 최연장자

위 기준에 따른 공동상속주택의 소유자의 경우 상속주택이 본인의 소유 주택으로 귀속되는 대신 상속주택 특례를 적용받는다. 소득세법 시행령 제155조 제2항에 따르면 공동상속주택의 주된 소유자이더라도 상속주택과 상속개시 당시 보유한 일반주택(2013.02.14. 이전 취득분의 경우 상속개시 당시 보유하고 있던 일반주택이 아니어도 가능)을 각각 1채씩 소유하고 일반주택을 양도하는 경우 마찬가지로 1세대 1주택 비과세 특례를 적용받을 수 있다. 다만 소수지분자에 대해 주택수에서 제외하는 규정과 비교해 주의해야할 점은 공동상속주택의 주된 소유자는 동일세대 간에 상속이 이루어진 경우에는 비과세 특례 규정을 적용받을 수 없다는 것이다.(이 부분은 과세관청과 심판원의 해석이 다르므로 논란이 있을 수 있으니 전문가와의 상의를 받아 진행하기를 권한다.)


예를 들어, 상속주택이 1채인 상황에서 피상속인과 별개 세대를 구성하는 자녀 A와 동일 세대를 구성하는 자녀 B가 있다고 가정하고 두 가지 케이스를 비교해 보자(두 자녀는 상속개시일 시점 일반주택을 각 1채씩 보유하고 있다).

 




자녀 A는 일반 주택 양도 시 두 가지 케이스에서 모두 비과세를 적용받을 수 있다. Case 1에서 공동상속주택의 주된 소유자이지만 피상속인과 별개 세대이기 때문에 비과세 제한을 받지 않기 때문이다. 그러나 자녀 B의 경우 Case 1에서는 소수지분자로서 동일 세대 여부와 상관없이 비과세를 적용받을 수 있지만, Case 2에서는 공동상속주택의 주된 소유자로서 피상속인과 동일 세대이기 때문에 비과세 대상에서 제외된다.
이렇게 공동상속주택의 소수지분자와 주된 소유자에 대한 비과세 규정의 차이는 동일 세대 간 상속이 발생한 경우에 나타난다. 소수지분자 만이 피상속인과 동일 세대이더라도 비과세 혜택을 받을 수 있기 때문에 상속인과 동일 세대원이 비과세를 적용받기 위해서는 세대분리 후 상속받거나 아예 소수지분만 상속받는 것이 유리할 수 있다.
지금까지 살펴본 공동상속주택 비과세 규정은 상속주택과 일반주택을 각각 1채씩 보유한 경우에 한정되어 있다. 그렇다면 만약 상속주택이 1채가 아닌 2채 이상이라면 어떻게 될까?

 

2. 상속주택이 2채인 경우
상속주택 특례규정을 적용받을 수 있는 상속주택은 다음 순위에 따른 1주택(이하 “선순위 상속주택”이라 한다)으로 정하고 있다.
① 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택
② 피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 1주택
③ 피상속인이 상속개시 당시 거주한 1주택
④ 기준시가가 가장 높은 1주택
⑤ 상속인이 선택하는 1주택

따라서 선순위 상속주택 외의 상속주택은 일반주택과 동일한 지위를 가지게 되며, 공동상속주택을 여러 채 소유하는 경우에도 마찬가지로 위 순위에 따른 선순위 상속주택을 제외한 나머지 소수지분은 주택수에 포함된다. 2017.02.03. 개정 전에는 소수 지분 상속주택이라면 전부 주택으로 보지 않았지만, 2017.02.03. 법령 개정으로 단독상속주택과 동일하게 공동상속주택의 경우에도 선순위 상속주택 외의 공동상속주택은 일반주택으로 간주하는 것으로 변경됐다.
하지만 상속주택이 2채 이상이라고 하여 1세대 1주택 비과세를 적용받을 방법이 아예 없는 것은 아니다. 각 상속주택이 다른 피상속인으로부터 상속받았다면 비과세를 적용받을 수 있는데, 그 방법은 아래에서 살펴보도록 하자.

 

3. 일반주택이 2채인 경우
일반적으로 상속주택 1채와 일반주택이 2채를 보유하고 있는 상태에서는 1세대 1주택자가 아니기 때문에 당연히 비과세를 적용받을 수 없다. 그러나 일반주택 2채가 일시적 2주택 적용요건을 충족한 경우라면 일시적 2주택 비과세 규정과 상속주택 비과세 규정을 중첩 적용하는 것이 가능한지가 문제가 된다. 아래 상황을 예시로 들어보자.

 



 

※모두 조정대상지역 외의 지역에 소재하는 주택이라고 가정했다.
일반주택 A만 소유하고 있던 거주자가 A(종전주택)을 취득한 날로부터 1년 이상 지난 후 일반주택 B(신규주택)을 취득해 일시적으로 2개의 주택을 소유하고 있던 중 상속주택 C를 취득했다. 만일 일시적 2주택 비과세 규정과 상속주택 비과세 규정의 중첩적용이 불가능하다면, 신규주택(B)을 취득한 날부터 3년 내에 종전주택(A)를 양도하더라도 비과세를 받을 수 없게 된다. 그러나 판례에서는 만약 일반주택이 일시적 2주택인 상태에서 1주택을 상속받은 경우 1세대 1주택 비과세 특례를 적용받을 수 있다고 해석하고 있다. 따라서 신규주택(B) 취득일로부터 3년 이내인 2023.12.31. 안에 종전주택(A)을 양도한다면 비과세 받을 수 있다.
위 판례를 응용해 보면 다른 피상속인으로부터 상속받은 2채의 상속주택을 보유한 경우라면 1세대 1주택 비과세를 적용받을 방법을 찾을 수 있다. 

※모두 조정대상지역 외의 지역에 소재하는 주택이라고 가정했다.


주택 B가 선순위 상속주택에 해당한다면 주택 C는 소수지분으로 취득했더라도 일반주택과 동일한 지위를 가지게 된다. 따라서 일반주택 A(종전 주택) 취득일로부터 1년 이상 지난 후 상속주택 C(신규 주택)을 대체 취득한 것이 되므로 상속주택 B에 대해서는 상속주택 비과세 규정을, 일반주택 A와 상속주택 C에 대해서는 대체주택 비과세 규정을 중첩 적용해 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있다. (서면4-1223, 2008.5.20. ; 서면4-3478, 2007.12.5.)


위에서 살펴본 것 외에도 상속주택 비과세를 적용함에 있어 본인의 상황에 따라 다양한 이슈들을 검토해봐야 한다. 따라서 상속이 개시되기 전 혹은 상속개시 이후더라도 협의분할 이전에 전문가와의 상담이 필요하다.

 

 


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