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양도할 때는 3채, 취득할 때는 2채?
양도할 때는 3채, 취득할 때는 2채?
  • 범주현 세무사 세무법인 다솔
  • 승인 2021.04.16 08:42
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세무법인 다솔의 ‘세무상담’
범주현 세무사
세무법인 다솔

세무법인 ‘다솔’ 소속 베테랑 세무사들이 <국세신문>에 격주로 세무상담 사례를 기고해 주기로 했다. 실전 세무를 다수 경험한 세무사들은 여러 세금이 얽혀 있는 사례를 직접 다루면서 최대한 절세할 수 있는 노하우를 켜켜이 쌓아 놓고 있다. 특히 현행 과세관청 단계에서 가능한 조세불복절차는 물론 조세심판청구, 감사원 심사청구, 행정소송 등 모든 경우의 수를 염두에 두고 납세자의 재산권을 최대한 보장하는 것이 세무사의 미션! 세무법인 다솔이 제공하는 고급진 ‘세무상담 사례’를 통해 “가즈~아!” 절세의 세계로!   <편집자 주>

 

“제가 몇 주택자인가요?” 다주택자 상담 시 가장 많이 듣는 질의이다. 단순히 내가 보유하고 있는 「주택 수」와 세법에 따란 계산된 「중과대상 주택수」의 구분 실익은 장기보유특별공제 적용 및 세율 판단을 위해 필수적인 절차이다.

양도소득세법 중과대상 주택인지 판단하기 위해서는 세대의 범위, 취득시기, 취득 원인, 양도 당시 조정대상지역 여부 등 고려할 점이 많다. 다만 이러한 기준이 모든 법에서 일률적으로 적용되는 것이 아니기 때문에 납세자의 이해수준과 법률 간의 격차가 벌어지고 있는 현실이다.

이번 기회를 통해 양도소득세법 및 취득세법 사이의 주택수 산정방식을 비교해 이해를 돕고자 한다.

 

1. 양도소득세

(1) 주택 및 세대의 범위

양도소득세법에 따른 「주택」이란 공부상 용도구분이나 구조변경 허가 여부에 관계없이 사실상 용도에 따라 판단하는 것이다. 여기서 ‘사실상 용도’에 정확한 이해를 위해 예를 들자면, 오피스텔의 경우 임대인이 부가가치세를 부담하고, 임차인이 전입신고를 하지 않았다 하더라도 실제 주거용으로 사용한 경우에는 주택으로 보아 주택수에 산정된다.

주택수는 1세대를 기준으로 산정된다. 「1세대」란 거주자 및 그 배우자가 그들과 같은 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 자로서 취학, 질병요양, 근무상 또는 사업상 형편으로 일시 퇴거한 자를 포함한다. 세대의 개념에는 배우자가 포함되기 때문에 부부의 경우 같이 살지 않더라도 1세대로 보아 주택수를 산정한다.

 

(2) 양도소득세 중과세 주택수 산정

다주택자 중과대상 주택 수 산정도 세대단위로 판정한다. 중과대상 판정 시 포함되는 주택은 조합원입주권, 분양권 (21.01.01 이후 취득하는 분양권부터 포함), 주거용 오피스텔, 공동소유주택, 주택임대사업자의 등록임대주택은 주택 수에 포함된다. 양도소득세가 중과되는 경우에는 장기보유특별공제가 배제되고 21.06.01 이후 양도하는 분부터 2주택자의 경우에는 기본세율에 20%가 가산된 세율이, 3주택이상보유자의 경우에는 기본세율에 30%가 가산된 세율이 적용되므로 중과를 피하는 것이 절세에 가장 큰 도움이 된다고 볼 수 있다. 주의할 점은 조합원입주권 또는 분양권의 경우 다른 주택을 양도하는 경우 소유 주택 수에 산정되는 것이지 조합원입주권 또는 분양권 자체를 양도하는 경우에는 중과세율이 아닌 다음 표에 따른 세율을 적용한다.

 


 

 

 

 

또한, 임대주택사업자의 임대주택의 경우 해당 임대주택을 양도하는 경우에는 요건을 충족한 경우에 따라 양도소득세 중과대상에서 배제되지만, 임대주택 외의 주택을 양도하는 경우에는 소유 주택수에 포함된다.

 

(3) 주택수에서 제외되는 주택의 범위

중과대상 주택수 산정 시 수도권·광역시·세종시에 소재하고 있는 주택은 금액에 상관없이 모두 중과대상 주택수에 포함된다. 다만, 경기도의 읍·면지역, 광역지의 군지역, 세종시의 읍·면지역과 그 밖의 지역에 소재하고 있는 주택은 기준시가 3억원 이하인 경우 주택수에 포함되지 않는다.

2. 취득세

(1) 세대의 범위

취득세 산정 시 세대 단위를 기준으로 주택수를 산정한다. 양도소득세는 세대별 주택수를 실질에 따라 판단하는 반면, 지방세법은 「주민등록법」 제7조에 따른 주민등록표상 기재된 세대를 기준으로 소유 주택수를 산정한다. 양도소득세와 동일하게 배우자와 미혼인 30세 미만의 자녀는 세대를 분리해 거주하더라도 1세대로 간주한다. 다만 자녀의 소득이 기준 중위소득의 40% 이상(월 183만원)으로서 분가하는 경우 부모와 구분해 별도의 세대로 판단하되, 미성년자인 자녀의 경우 소득요건을 충족하더라도 부모와 같은 세대로 본다.

 

(2) 주택수 산정

주택을 유상으로 취득하는 경우에는 소유 주택수에 따라 적용되는 세율이 달라진다.1) 이 경우 주택수 산정 시 주택의 범위에는 양도소득세와 동일하게 조합원 입주권, 분양권, 오피스텔2)이 포함되나, 시가표준액이 1억원 이하인 주택의 경우 등은 주택수 산정에서 제외된다.

지분 상속 등 다양한 상속 상황을 고려해 상속개시일로부터 5년 이내에는 상속주택(조합원 입주권, 분양권, 오피스텔 포함)을 소유 주택수에 포함하지 않는다. 이는 양도소득세에서도 상속주택에 대한 중과배제 혜택이 있는데, 상속주택의 경우 중과 주택수 판정 시 선순위 상속주택인 경우에는 5년 이내에 해당 상속주택을 양도하는 경우 중과에서 배제하기 때문이다. 양도소득세법에서는 분양권 및 입주권의 중과 세율이 별도로 있는 반면, 취득세에서는 분양권 및 입주권 자체를 취득하는 시점에 과세되지 않으며, 추후 해당 분양권·입주권을 통해 실제 주택이 준공되는 시점에 취득세가 부과된다.

 

1) 다주택자 취득세 중과세율

 



 

 

① 1주택 소유자가 非조정대상지역 주택 취득 시 세율:1~3%

② 1주택 소유자가 조정대상지역 주택 취득 시 세율:8%

③ 2주택 소유자가 非조정대상지역 주택 취득 시 세율:8%

 

2) 재산세 과세대장에 주택으로 기재되어 주택분 재산세가 과세되고 있는 주거용 오피스텔의 경우(20.8.12. 이후 신규 취득분부터 적용) 주택수에 포함된다.

 

 


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