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8·2대책 전 주택계약도 계약금 완납했어야 ‘2년거주’ 예외
8·2대책 전 주택계약도 계약금 완납했어야 ‘2년거주’ 예외
  • 이유리 기자
  • 승인 2021.04.13 09:04
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기재부·국세청 “2017년 8월 2일 이전 계약금 완납했어야 양도세비과세 예외조항 적용” 
부동산/사진=연합뉴스
부동산/사진=연합뉴스

“계약금 분납시 양도세 감면기준일은 납부를 마친 날짜”라는 과세관청의 유권해석으로 인해  생각지도 못한 양도세 부담을 지게 된 납세자들의 불만이 나오고 있다. 

국세청에서는 본지에  “과세판단에 계약금을 완납해야 계약이 성립한다는 것은 기획재정부의 일관된 입장으로 관련 예규가 많으며, 국세청도 기획재정부의 이같은 예규에 근거해 예규를 내고 있다”고 밝혔다. 

지난 2017년 정부는 다주택자에 대한 양도세 중과를 핵심으로 한 8·2부동산 대책을 내놓으면서 1세대 1주택인 경우 양도세 비과세에 2년거주 요건을 추가했다. 

당시 정부는 “제도 발표 전에 계약했고 계약금 지불당시 무주택자인 사람”에게는 양도세 부과에 2년거주 요건에 대한 예외 조항을 뒀다. 

하지만 대책 발표 전에 계약했더라도, 계약금을 분납해 완납일이 2017년 8월 2일 이후이거나, 대책 발표일 전에는 가계약금만 지급한 납세자들은 이같은 양도세 비과세에 2년거주 예외를 적용받을 수가 없다.  

기획재정부는 지난해 4월  6일 ‘소득세법 시행령’ 부칙(대통령령 제28293호, 2017.9.19.) 제2조 제2항 제2호 규정이 적용되는 주택은 2017년 8월 2일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 완납한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 주택(해당 주택의 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우로 한정한다)을 말하는 것이라고 유권해석했다. 

8·2 부동산 대책에서 1세대 1주택 양도세 부과에 2년 거주 요건에 예외를 적용 받으려면 2017년 8월 2일 이전에 매매계약을 체결과 계약금을 완납 두 가지 요건을 갖춰야 한다는 것이 기재부 예규로 확인 된 것이다.

국세청도 같은 취지의 예규를 내놓고 있다. 

납세자 갑씨는 2017년 7월 서울 서대문구 소재 A주택 취득을 위해 가계약금 100만원을 지급한 사람이 대책발표일 이후인 8월 4일 나머지 계약금을 지급한 경우에도 2년거주 요건이 적용되는지 질의했다. 

국세청은 지난해 7월 24일 갑씨에게 2017년 8월 2일 이전에 가계약금을 지급한 경우에도 2년거주요건이 적용된다고 회신했다. 

국세청 관계자는 “양도세 비과세 적용에 2년거주 요건을 판단할 때 계약금이 완납되어야 한다는 것이 과세관청의 일관적인 입장”이라고 설명했다. 

정부는 2008년 대법원은 ‘분납 계약금 인정 여부’를 놓고 “교부자가 계약금 잔금 또는 전부를 지급하지 않은 계약금 계약은 성립하지 않는다”는 판결을 근거로 이같은 유권해석을 내렸다는 설명인데, 부동산 관련 잦은 제도 제도 변경으로 양도세 관련 기준이 너무 복잡해진 상태에서 납세자에 대한 안내가 부족했다는 지적이 나온다. 

정부는 2017년  8·2 부동산대책을 내놓으면서  투기과열지구와 투기지역이라는 새로운 용어를 등장시키고, 투기지역 >투기과열지구 >조정대상지역  >비규제지역 순으로 강력한 규제를 부과하면서, 각 지역의 규제를 중첩적용하도록 했다. 

 8·2 부동산대책의 주요 내용중 하나는 조정대상지역에서 다주택자들에 대한 양도소득세 중과와 1가구 1주택 양도세 비과세 요건도 강화했다.

1가구 1주택인 경우  기존에는 양도가액 9억원 이하 주택을 2년 이상 보유하면 양도세를 비과세  해 주었는데, 8·2대책에서는 2년거주 요건을 추가했다. 

분양권 전매시 양도소득세도 강화했는데, 기존에는 분양권을 1년 이내 전매시 50%, 2년 이내 전매시 40%, 2년 이상 보유후 전매시 6~40% 비율로 양도소득세를 부과했는데, 82대책 이후에는 조정대상지역에서 분양권을 전매시 2018년 1월 1일 양도부터 양도소득세 50% 부과하기로 했다. 

8·2 대책 이전에 무주택자로서 조정대상지역에 아파트 분양권을 계약한 사람들은 계약금 분납으로 계약성립일이 제도 발표일 이후가 돼 2년거주 요건을 채워야 양도세비과세가 되니 주의해야 한다. 

본지가 취재한 국세청 및 서울지방국세청의 부동산세 담당자들은 “이같은 유권해석은 소득세법 시행령 154조 제1항 제5호의 내용에 따른 것으로 새로운 것으로 볼 수는 없다”고 말했다.  


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