형평과세는 무엇일까. 정부가 장려한 장기임대주택사업자로 등록한 한 납세자가 본인이 거주하던 집을 지난해 팔고 새 집으로 들어가는 과정에서 일시적으로 3주택이 됐다가 세금폭탄을 맞았다. 본래 거주하던 주택이 9억이 넘는 고가주택이기 때문에 장기보유특별공제를 받지 못하고 양도가액 중 9억 초과한 금액에 대해서 양도소득세를 중과한다고 국세청이 지난 2019년 유권해석을 내렸기 때문이다.
한편 올해 기획재정부는 양도세 중과 대상 주택의 범위를 합리적으로 조정한다는 이유로 ‘소득세법 시행령’을 개정해 2월 17일부터 시행중이다. 개정 소득세령으로 양도소득세가 중과되는 1세대 2주택 또는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위에서 제외되는 주택이 추가됐다. 합리적인 조정을 위해 시행령이 바뀌었지만, 국세청은 여전히 2019년에 내놓은 유권해석에 근거해, 이같이 일시적 3주택자에 대해 장기보유특별공제를 배제하고 양도세를 중과하고 있다. 1세대 1주택 양도차익은 원칙적으로 비과세인데다, 예규가 개정 소득령과도 충돌하는데도 국세청은 기존의 예규를 고집하며 과세하고 있다. 전문가가 문제점을 사례와 함께 도출하고, 대책을 제안한다. /편집자 주
Ⅰ. 서론
국세청은 2019.2.14. 조정대상지역 소재 거주주택(A)과 장기임대주택(B)을 소유한 등록임대사업자(갑)가 대체주택(C) 취득으로 일시적 1세대 3주택이 된 상태에서 거주주택(A)을 양도하는 경우로서 그 거주주택 양도가액이 9억원을 초과하는 경우(이하 ‘쟁점 사례’라 한다) 거주주택 양도가액 중 9억원을 초과하는 부분에 해당하는 양도차익에 대해서 양도소득세를 중과한다는 유권해석(이하 ‘국세청 유권해석’이라 한다)을 내놓았다(사전답변-2019-법령해석 재산-0368, 2019.11.01., 서면부동산 2018-3457 2019.02.14. 외). 중과 내용은 소득세법 제104조 제7항 제3호의 중과세율(누진세율 + 20%p.)이 적용되고 동법 제95조 제2항에 규정된 장기보유특별공제가 배제된다.
국세청의 유권해석이 나오기 전까지 납세자들은 장기임대주택과 거주주택을 소유한 상태에서 대체주택을 취득한 후 거주주택을 양도하는 경우 1세대 1주택 양도로 보고, 1세대1주택 양도에 적용되는 소득세법 제95조 제2항 단서 <표2>의 특례 장기보유특별공제율(최대 10년 이상 보유 시 양도차익의 80%)을 적용하여 양도소득금액을 산출한 후 일반누진세율(6~42%)로 양도소득세를 산출하여 세액을 신고·납부해왔다.
국세청은 ‘쟁점 사례’와 같은 주택 양도 중에서 국세청 유권해석일(2019.2.14.) 현재 부과제척기간 내에 있는 분에 대해 과소신고·납부한 양도소득세를 모두 추징했다. 이와 관련된 납세자들 중 일부는 국세청과 국세심판원에 불복을 제기했으나 모두 기각결정을 받았다. 이중 일부는 행정 소송을 포기했고 극히 일부 납세자는 현재 관할 행정(또는 지방)법원(1심)에 행정소송을 제기, 소송을 진행 중에 있다.
이하 본고는 국세청 유권해석의 법적 문제점을 검토한다. 그리고 납세의무자가 억울한 세액 추징을 구제받을 수 있는 단계적 대책을 모색하고자 한다.
Ⅱ. 쟁점 사례
국세청의 유권해석으로 양도소득세 중과 대상이 된 등록임대사업자의 1세대 3주택을 사례(이하 ‘쟁점 사례’라 한다)를 들어 설명하면 다음과 같다.
① 2010.06.22. 거주주택(A) 취득:취득가액 10억원
② 2011.10.06. 장기임대주택(B) 취득(관할세무서와 지자체 등록)
(소득세법 시행령 제167조의 3 제1항 제2호 가목 주택)
③ 2019.03.04. 대체주택(C) 취득
④ 2020.12.21. 거주주택(A) 양도:양도가액 17억원(고가주택)
거주자(갑)은 ①거주주택(A) 취득일로부터 1년이 지난 후 대체주택(C) 취득 요건, ②거주주택을 2년 이상 보유·2년 이상 거주요건, ③거주주택과 대체주택 모두가 조정대상지역 내 소재하므로 대체주택 취득일로부터 2년 이내 거주주택 양도 등 일시적 2주택 비과세 요건을 모두 충족했다(소득세법 시행령 제155조 제1항).
거주자(갑)은 (1)거주주택(A) 요건으로서 2년 이상 보유, 2년 이상 거주요건을 충족했고, (2)임대주택(C) 요건으로서 ①지자체와 세무서에 임대사업자등록, ②임대개시일 현재 기준시가 6억원 이하, ③거주주택 양도일 현재 임대주택 5년 이상 임대, ④2019.2.12.이후 계약 분부터 임대료(임대보증금) 인상 5% 상한 규정 준수 등 장기임대사업자의 거주주택 양도에 따른 1세대 1주택 비과세요건을 모두 충족했다(소득세법 시행령 제155조 제20항).
Ⅲ. 쟁점 사례에 대한 국세청의 유권해석
1. 1세대 1주택 비과세 양도로 유권해석
국세청은 ‘쟁점 사례(장기임대주택+거주주택+대체주택자의 거주주택 양도)’와 같은 경우 1세대 1주택 비과세 양도로 유권해석해 오고 있다(부동산거래관리과 – 33, 2015.01.21. 외 다수 예규 참조).
※장기임대주택+거주주택:소득세법 시행령 제155조(1세대 1주택 비과세 특례) 제20항(등록임대사업자의 거주주택)에 의하여 거주주택 양도를 1세대 1주택으로 보아 비과세
※거주(종전)주택+대체주택:소득세법 시행령 제155조(1세대 1주택 비과세 특례) 제1항(일시적 2주택)에 의하여 거주(종전)주택 양도를 1세대 1주택 양도로 보아 비과세
2. 고가주택의 경우 양도소득세 중과 대상으로 유권해석
국세청은 거주주택(A)의 양도가액이 9억원을 초과하는 고가주택일 경우 총 양도가액 중 9억원을 초과하는 양도가액에 해당하는 양도차익에 대해서는 소득세법 제104조 제7항 제3호의 중과세율(누진세율+20%P.)이 적용되고 장기보유특별공제가 배제된다는 유권해석을 내놓았다(서면부동산 2018-3457, 2019.02.14. 및 사전답변–2019-법령해석 재산-0368, 2019.11.01. 외 다수 예규).
국세청은 위와 같은 유권해석의 근거로 고가주택은 1세대 1주택으로 볼 수 없다는 점과 소득세법 시행령 제167조의3(1세대 3주택 이상에서 제외되는 주택의 범위)에 등록임대사업자의 1세대 3주택 중 거주주택 양도를 중과대상에서 제외한다는 규정이 없다는 점을 들고 있다.
■국세청(기획재정부)의 세법에 대한 유권해석(예규)의 효력
3. 국세청 유권해석으로 인한 세 부담 증가액 계산 사례
■사례
위 사례의 경우 거주자(갑)이 조정대상지역 내 소재 거주주택(A)을 양도한 후 1세대 1주택 양도로 보고, 중과대상이 아닌 것으로 양도소득세를 신고하는 경우의 양도소득세액(①)과 과세관청이 거주자(갑)의 거주주택(A) 양도를 중과대상으로 보아 세액을 추징하는 경우 양도소득세(②)를 계산하면 다음 표와 같다.
결론적으로 거주자(갑)의 거주주택(A) 양도를 중과대상으로 보는 경우 장기보유특별공제가 배제되고 중과세율이 적용되어 중과하지 않은 경우보다 양도소득세(지방소득세 포함) 부담이 1억6472만원 증가한다.
■거주주택(A) 양도에 대해 일반 과세하는 경우와 중과하는 경우의 세 부담 차이
*신고불성실가산세 및 납부불성실가산세는 감안하지 않았다.
Ⅳ. 소득세법 시행령 제167조의3에 대한 개정 관련 입법예고와 개정
1. 입법예고
기획재정부는 2021.1.7.부터 2.21.까지 소득세법 시행령 제167조의3에 ‘쟁점사례 주택’ 양도(거주주택을 소유한 등록임대사업자가 대체주택을 취득하여 1세대 3주택이 된 상태에서 거주주택 양도)’을 1세대 3주택 중과대상 제외 주택에 추가하는 내용의 입법 예고를 다음과 같이 했다. 기획재정부는 그 개정이유를 “양도소득세 중과세율이 적용되는 주택 범위 합리화”라고 밝혔다.
■조정대상지역 3주택자 중과세율 적용 제외 주택 추가(소득령§167의 3)
<개정이유> 양도소득세 중과세율이 적용되는 주택 범위 합리화
<적용시기> 이 영 시행일 이후 양도하는 분부터 적용
2. 개정 내용
기획재정부는 입법예고기간 동안 의견을 수렴하고 그 내용을 반영한 소득세법 시행령 일부 개정안을 마련, 차관회의와 2021.2.16. 국무회의에서 확정됐고 2012.2.17. 대통령령 제31442호로 공포되어 동일자로 시행에 들어갔다.
■소득세법 시행령 제167조의3 제1항 제13호(2021.02.17.대통령령 제31442호로 개정된 것)
가. 「소득세법 시행령」 제155조에 따라 1세대가 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보는 주택
소득세법 시행령 제155조(1세대 1주택 특례) 각 항(제1항~제8항, 제20항)이 중첩되어 1세대 3주택 이상이 된 거주자가 1세대 1주택을 소유하고 있는 것으로 보는 주택(종전주택, 거주주택, 일반주택)을 양도하는 경우 양도소득세를 중과하지 아니 한다(2021.2.17. 대통령령 제31442호로 개정된 소득세법 시행령 제167조의 3 제1항 제13호).
■소득세법 시행령 제155조(1세대 1주택의 특례)
나. 「조세특례제한법」에 따라 1세대가 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보는 주택
조세특례제한법 제77조(공익사업용 주택에 대한 양도소득세 감면이 적용되는 주택), 제97조(장기임대주택), 제97조의2(신축임대주택), 제98조(미분양주택), 제98조의2(지방 미분양주택), 제98조의3(미분양주택 및 신축주택), 제98조의5(미분양주택), 제98조의6(준공 후 미분양주택), 제98조의7(미분양주택), 제98조의8(준공 후 미분양주택) 제99조(신축주택), 제99조의2(신축주택 등), 제99조의3(신축주택)은 다른 주택을 양도하고 1세대 1주택 판정 시 주택수 계산에서 제외된다. 이 주택을 ‘조세특례제한법상 특례주택(감면주택)’이라 한다.
위 조세특례제한법상 특례주택(감면주택)과 소득세법 시행령 제155조(1세대 1주택의 특례) 각 항(제1항~제8항, 제20항)이 중첩되어 1세대 3주택 이상이 된 거주자가 1세대 1주택으로 보는 종전주택, 거주주택, 또는 일반주택을 양도하는 경우 양도소득세 중과 규정이 적용되지 않는다(2021.2.17. 대통령령 제31442호로 개정된 소득세법 시행령 제167조의 3 제1항 제13호). /다음호에 계속
