국세청, 타인 지위 이용 아파트 분양받은 경우 증여세 과세여부 유권해석
국세청은 아파트를 우선적으로 분양받을 수 있는 권리를 가진 타인의 지위를 이용해 아파트를 분양받아 이익을 얻었다면 당해 이익상당액에 대해서는 증여세를 과세하는 것이라고 밝혔다.
국세청은 그러나 구체적으로 이에 해당하는지 여부는 관련 사실을 확인해 판단할 사항이라고 덧붙였다.
국세청은 타인의 지위를 이용해 아파트를 분양받은 경우 증여세 과세여부에 대해 이같이 회신했다.
국세청은 이와 관련해 기존 해석사례 재산세과-365(2010.06.04.)도 제시했다.
국세청은 당시 유권해석(재산세과-365, 2010.6.4.)에서 “아파트분양권에 대한 실제 소유자가 어머니인 경우로 편의상 자녀명의로 분양계약을 체결한 후 분양대금을 어머니의 금전으로 지급하고, 실제 소유자인 어머니 명의로 아파트에 대한 소유권을 이전하는 경우에는 증여세가 과세되지 않는다”고 답변했다.
국세청은 그러나 “아파트를 우선 분양받을 수 있는 권리를 가진 자녀의 지위를 이용해 어머니가 아파트를 분양받은 경우에 해당한다면 분양당시 프리미엄 상당액을 증여받은 것으로 보아 증여세를 과세한다”고 밝히고 “당해 분양권의 실제소유자 여부 및 프리미엄 존재 여부에 대한 구체적인 사실은 확인해 판단할 사항”이라고 답변했다.
질의인은 “2020년 1월 아파트 당첨확률을 높이기 위해 다른 사람 명의(사전 동의를 얻음)로 청약을 여러 개 신청했고 그 중 조모 명의(특별공급)가 청약에 당첨됐다.
당시 계약은 조모 명의로 진행했으며, 계약금부터 중도금 1차까지 손주 사위가 납부한 상태이며(증빙 있음) 전매제한이 해제되면 2021년 1월 이후 실제 대금납부자인 손주 사위 명의로 변경할 예정이다.
질의인은 이와 관련해 이런 거래가 증여세 과세대상에 해당하는지, 해당된다면 증여 시기는 언제인지에 대해 물었다.
(상증, 서면-2020-상속증여-3919 [상속증여세과], 2020. 10. 23)
현행 상속세 및 증여세법 제4조(증여세 과세대상) 제1항에서는 “다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 증여재산에 대해서는 이 법에 따라 증여세를 부과한다. <개정 2016.12.20.>”고 규정하면서 제1호에 “무상으로 이전받은 재산 또는 이익”, 제2호에 “현저히 낮은 대가를 주고 재산 또는 이익을 이전받음으로써 발생하는 이익이나 현저히 높은 대가를 받고 재산 또는 이익을 이전함으로써 발생하는 이익. 다만, 특수관계인이 아닌 자 간의 거래인 경우에는 거래의 관행상 정당한 사유가 없는 경우로 한정한다.”고 규정하고 있다.
또한 제3호에서는 “재산 취득 후 해당 재산의 가치가 증가한 경우의 그 이익. 다만, 특수관계인이 아닌 자 간의 거래인 경우에는 거래의 관행상 정당한 사유가 없는 경우로 한정한다.”고 규정하고 있고, 제4호에 “제33조부터 제39조까지, 제39조의2, 제39조의3, 제40조, 제41조의2부터 제41조의5까지, 제42조, 제42조의2 또는 제42조의3에 해당하는 경우의 그 재산 또는 이익”, 제5호에 “제44조 또는 제45조에 해당하는 경우의 그 재산 또는 이익”, 제6호에 “제4호 각 규정의 경우와 경제적 실질이 유사한 경우 등 제4호의 각 규정을 준용하여 증여재산의 가액을 계산할 수 있는 경우의 그 재산 또는 이익”으로 규정하고 있다.
또한 제2항에서는 “제45조의2부터 제45조의5까지의 규정에 해당하는 경우에는 그 재산 또는 이익을 증여받은 것으로 보아 그 재산 또는 이익에 대하여 증여세를 부과한다.”고 규정하고 있고, 제3항에서는 “상속개시 후 상속재산에 대하여 등기·등록·명의개서 등(이하 ‘등기 등’이라 한다)으로 각 상속인의 상속분이 확정된 후, 그 상속재산에 대하여 공동상속인이 협의하여 분할한 결과 특정 상속인이 당초 상속분을 초과하여 취득하게 되는 재산은 그 분할에 의하여 상속분이 감소한 상속인으로부터 증여받은 것으로 보아 증여세를 부과한다. 다만, 제67조에 따른 상속세 과세표준 신고기한 이내에 분할에 의하여 당초 상속분을 초과하여 취득한 경우와 당초 상속재산의 분할에 대하여 무효 또는 취소 등 대통령령으로 정하는 정당한 사유가 있는 경우에는 증여세를 부과하지 아니한다.”고 규정하고 있다.
이와 함께 제4항에서는 “수증자가 증여재산(금전은 제외한다)을 당사자 간의 합의에 따라 제68조에 따른 증여세 과세표준 신고기한 이내에 증여자에게 반환하는 경우(반환하기 전에 제76조에 따라 과세표준과 세액을 결정 받은 경우는 제외한다)에는 처음부터 증여가 없었던 것으로 보며, 제68조에 따른 증여세 과세표준 신고기한이 지난 후 3개월 이내에 증여자에게 반환하거나 증여자에게 다시 증여하는 경우에는 그 반환하거나 다시 증여하는 것에 대해서는 증여세를 부과하지 아니한다.”고 규정하고 있다.
또한 상속세 및 증여세법 시행령 제24조(증여재산의 취득시기) 제1항에서는 “법 제32조에서 ‘재산을 인도한 날 또는 사실상 사용한 날 등 대통령령으로 정하는 날’이란 다음 각 호의 구분에 따른 날을 말한다.”<개정 1998.12.31, 2003.12.30, 2005.8.5, 2012.2.2, 2013.2.15, 2015.2.3, 2016.2.5.>고 규정하면서 제1호에 “권리의 이전이나 그 행사에 등기·등록을 요하는 재산에 대하여는 등기·등록일. 다만, 민법 제187조에 따른 등기를 요하지 아니하는 부동산의 취득에 대하여는 실제로 부동산의 소유권을 취득한 날로 한다.”고 규정하고 있다.
또한 제2호에서는 “다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 건물의 사용승인서 교부일. 이 경우 사용승인 전에 사실상 사용하거나 임시사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 임시사용승인일로 하고, 건축허가를 받지 아니하거나 신고하지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다.”고 규정하면서 가목에서 “건물을 신축하여 증여할 목적으로 수증자의 명의로 건축허가를 받거나 신고를 하여 해당 건물을 완성한 경우”, 나목에서 “건물을 증여할 목적으로 수증자의 명의로 해당 건물을 취득할 수 있는 권리(이하 이 호에서 ‘분양권’이라 한다)를 건설사업자로부터 취득하거나 분양권을 타인으로부터 전득한 경우”로 규정하고 있다.
또한 제3호에서는 “타인의 기여에 의하여 재산가치가 증가한 경우에는 다음 각 목의 구분에 따른 날”로 규정하면서 가목에서 “개발사업의 시행 : 개발구역으로 지정되어 고시된 날”, 나목에서 “형질변경 : 해당 형질변경허가일”, 다목에서 “공유물(共有物)의 분할 : 공유물 분할등기일”, 라목에서 “사업의 인가·허가 또는 지하수개발·이용의 허가 등: 해당 인가·허가일”, 마목에서 “주식 등의 상장 및 비상장주식의 등록, 법인의 합병: 주식 등의 상장일 또는 비상장주식의 등록일, 법인의 합병등기일”, 바목에서 “생명보험 또는 손해보험의 보험금 지급 : 보험사고가 발생한 날”, 사목에서 “ 가목부터 바목까지의 규정 외의 경우 : 재산가치증가사유가 발생한 날”로 규정하고 있다.
이밖에도 제4호에서는 “제1호부터 제3호까지 외의 재산에 대하여는 인도한 날 또는 사실상의 사용일”로 규정하고 있다.
[관련 사례]
(재산세과-365, 2010. 6. 4.)
아파트분양권에 대한 실제 소유자가 어머니인 경우로서 편의상 자녀명의로 분양계약을 체결한 후 분양대금을 어머니의 금전으로 지급하고, 실제 소유자인 어머니 명의로 아파트에 대한 소유권을 이전하는 경우에는 증여세가 과세되지 아니하는 것입니다. 다만, 아파트를 우선적으로 분양받을 수 있는 권리를 가진 자녀의 지위를 이용하여 어머니가 아파트를 분양받은 경우에 해당한다면 분양당시의 프리미엄 상당액을 증여받은 것으로 보아 증여세를 과세하는 것으로 당해 분양권의 실제소유자 여부 및 프리미엄 존재 여부에 대한 구체적인 사실을 확인하여 판단할 사항입니다.
(서면인터넷방문상담4팀-1116, 2005. 5. 7.)
1. 아파트를 우선적으로 분양 받을 수 있는 권리를 가진 자녀의 지위를 이용하여 아버지가 아파트를 분양받음으로써 아버지가 이익을 얻은 경우에는 당해 이익상당액에 대하여 증여세를 과세하는 것으로 이에 해당하는지 여부는 구체적인 사실을 확인하여 판단 할 사항임.
2. 부동산을 타인명의로 등기하는 경우「부동산 실권리자 명의등기에 관한 법률」에 의하여 과징금 등이 부과될 수 있으며, 동 법률에 관한 구체적인 내용에 대하여는 소관부서인 법무부 또는 부동산 소재지를 관할하는 시ㆍ군ㆍ구청으로 문의하기 바람.
