— 강남 아파트 취득금액이 서울 전체의 41%…국세청, “해당국에도 통보할 방침”
최근 수도권을 중심으로 주택시장이 과열되고 있는 가운데 외국인들의 국내 아파트 취득 건수와 보유 아파트의 시가 총액도 수도권을 중심으로 크게 증가, 국세청이 투기 소지 높은 거래를 중심으로 세무조사에 나섰다.
현행 조세조약과 세법에 따르면, 비거주 외국인이 국내 아파트를보유・거래할 경우 거주자와 똑같이 납세의무를 진다.
국세청은 3일 “2만3219명의 외국인들이 지난 2017년부터 올 5월까지 거래금액 기준 7조6726억원 상당 국내 아파트 2만3167채 취득했고, 특히 올 들어 거래건수와 거래금액 모두 전년 동기 대비 증가했다”면서 이 같이 밝혔다.
국세청은 외국인 수가 취득 아파트 수보다 많은 것은 부부공동명의로 취득한 건수가 포함돼 있기 때문인 것이라고 설명했다.
외국인은 지난해 12.16 부동산 조치 이후인 올 1∼5월에도 거래금액 기준 1조 2539억원에 이르는 국내 아파트를 3514건이나 취득했다. 이는 2019년 같은 기간 2768건을 8407억원에 취득한 점에 견줘 건수로는 26.9%(746건), 금액으로는 무려 49.1%(4132억 원)이나 늘어난 수치다.
외국인들의 아파트 취득 건수는 지난 2017년 총 5308건에서 2018년 6974건, 2019년 7371건으로 해마다 증가했으며, 2020년 들어서는 5월말 현재 3514건에 이르러 증가세가 전혀 꺾이지 않고 있다.
나라별로는 중국인이 1만3573건으로 가장 많고 미국인(4282건)과 캐나다, 대만, 호주, 일본 순으로 나타났다.
아파트 취득 외국인 2만3219명 중 한국 주민등록번호를 보유한 이른 바 ‘검은머리 외국인’도 985명(4.2%)에 이른다.
외국인이 아파트를 가장 많이 취득한 지역은 서울이 4473건, 3조 2725억 원으로 가장 큰 비중을 차지하고 있다. 경기도가 건수로는 가장 많은 1만93건에 거래금액 2조 7483억 원으로 그 다음을, 인천시가 2674건 6254억원을 각각 차지해 수도권이 대부분을 차지했다.
외국인들이 서울 강남3구에서 아파트를 취득한 건수는 1152건으로 서울 전체의 25.75%를 차지했지만, 취득 금액 기준으로는 1조3476억원으로 41.18%를 차지했다. 강남구가 517건으로 가장 많았고, 서초구(391건)와 송파구(244건)가 뒤를 이었다. 3구의 취득금액은 각각 6678억원과 4,392억원, 2406억원으로 집계됐다.
두 채 이상의 아파트를 취득한 외국인은 1036명으로, 2주택자가 866명, 3주택 105명, 4주택 이상 65명으로 집계됐다. 이들이 취득한 아파트는 총 2467채이며, 이중에는 42채(취득금액 67억 원)를 취득한 최다 취득 외국인도 있어 눈길을 끌고 있다.
외국인 소유주의 아파트 실거주 여부를 확인해 본 결과, 전체 취득 아파트 2만3167건 중 소유주가 현재 뿐만 아니라, 취득 후 한번도 거주하지 않는 아파트가 7569건(32.7%)에 이르렀다.
임광현 국세청 조사국장은 “외국인이 실제 거주하지 않는 국내 아파트를 여러 채 취득·보유하고 있는 것은 통상 투기성 수요”라며 “주택임대소득 등의 탈루 혐의가 있는 외국인 다주택 보유자 등 42명에 대해 세무조사에 착수했다”고 밝혔다.
현행 세법과 외국과의 조세조약에 따르면, 외국인이 국내 아파트를 취득·보유·양도하는 경우에도 내국인과 동일하게 납세의무를 부담해야 한다.
취득단계에서는 거주자와 똑같이 취득세・등록세를, 보유단계서는 거주자와 동일하게 주택임대소득 등에 대해 임대소득세를 납부해야 한다. 인별 연간 주택임대소득이 2000만원을 초과하는 경우 종합과세 대상이고 2000만원 이하인 경우 종합과세와 분리과세를 선택할 수 있다.
보유주택을 팔면 조세조약과 세법에 따라 비거주자의 국내 부동산 양도소득은 국내에서 과세하도록 돼 있다. 거주자와 똑같은 납세의무를 부담하지만 비거주자에 대해서는 올해부터 1세데1주택 비과세, 장기보유특별공제, 장기일반 민간임대주택에 대한 양도세 감면 등의 적용이 배제된다.
현행 종합부동산세법에 따르면, 비거주자인 개인 또는 외국법인이 국내사업장이 없고 국내원천소득이 발생하지 아니하는 주택 및 토지를 둘 이상 소유한 경우 공시가격이 가장 높은 부동산 소재지를 납세지로 정해 과세한다.
국세청은 이번 조사를 통해 조사대상자의 임대소득 탈루는 물론, 취득자금 출처, 양도했을 경우에는 양도소득 탈루 혐의 등에 대해서도 철저히 검증할 방침이다.
아울러 투기 목적으로 한국에 아파트를 사둔 외국인 또는 비거주자는 해당 국가 국세청 등 규제당국으로도 관련 자료를 통보, 한국에서 부동산 투기의 대가를 톡톡히 치를 전망이다.
국세청은 구체적으로 외국인이 실거주 목적이 아닌 투기 목적으로 국내 아파트를 보유한 경우에 대해 조세조약 등에 따라 해당자의 거주지국 국세청(과세당국)에 관련 내용을 정보교환(exchange of information) 형태로 통보할 계획이다.
임광현 조사국장은 “국세청 실거주 이외의 목적으로 외국의 부동산을 취득·보유할 때는 거주지국 과세당국의 관리체계에서 벗어나 있는 경우가 많기 때문에, 우리 국세청이 통보한 정보를 바탕으로 해외부동산을 이용한 소득은닉·신고의무 위반과 같은 역외탈세 혐의에 대해 해당국도 세무조사 등 적절한 조치를 취할 것”이라고 으로 기대했다.
실제 정보교환협약을 맺은 나라 국세청이 지난 2019년 한국인이 몰래 보유 중이던 자국소재 주택 양도(39억원 상당) 내용을 한국 국세청에 알려와 국세청이 이를 토대로 세무조사를 벌여 부동산 양도소득세, 취득자금에 대한 증여세 15억원을 추징한 바 있다.
임국장은 “외국자본에 의한 부동산(아파트) 가격 상승 우려를 선제적으로 차단하고, 투기성 보유로 의심되는 경우에는 취득·보유·양도 전 과정에 걸쳐 철저한 세무검증을 실시하겠다”며 “부동산 관련 세금 탈루에 대해서는 내국인·외국인에 대한 구별 없이 엄정 조치할 터”라고 거듭 강조했다.
