지난 6월 17일 정부가 관계부처 합동으로 발표한  ‘주택시장 안정을 위한 관리방안’ 의 전세대출 관련 조치가 10일부터 시행된다. 

6·17대책의 전세대출 관련 조치내용은 ▲전세대출 이용 제한 ▲전세대출 즉시회수 ▲보증한도 축소로 요약 된다. 

조치가 시행되는 7월 10일 이후  규제대상 아파트인 투기지역‧투기과열지구 내 3억원 초과 아파트를 구입한 경우 전세대출보증 이용 제한된다. 

물론 7월 10일 전에 분양권이나 입주권 및 아파트 구입계약을 체결한 경우에는 조치에서 제외된다. 

직장이동 등 실수요로 전세대출을 받고자 할 경우에는 종전규제와 동일하다. 

즉, ①직장이동, 자녀교육, 부모봉양, 요양‧치료, 학교폭력 피해 등 실수요로 ②구입아파트 소재 특별시‧광역시를 벗어나 전세주택을 얻는 경우로 ③구입아파트‧전세주택 모두에서 세대원 실거주시는 전세대출이 허용된다. 세 가지 조건을 모두 충족해야 한다. 

7월 10일 부터는 전세대출보증을 신청해 받은 후, 대출을 받은 사람(차주)이 규제대상 아파트를 구입한 경우 전세대출이 회수된다. 

구체적으로는 2020년 7월 10일 이후  대출계약 시점에 ‘규제대상 아파트 구입시 전세대출이 회수될 수 있다’라는 내용의 추가약정을 체결한 경우부터 적용 된다. 

만약 구입 아파트에 기존 임대차 계약 잔여기간이 남은 경우 그 잔여기간까지 대출회수가 유예 된다. 

이용 중인 전세대출의 만기가 먼저 도래한 경우에는 당해 만기까지만 이용 가능하고 전세대출 만기연장은 할 수 없다. 

10일 이후 유주택자에 대한 주택도시보증공사(HUG)의 전세대출 보증한다고 최대 4억원에서 2억원으로 축소된다. 

조치시행일인 7월 10일 전 전세계약을 체결한 경우에는 대출을 받은 사람(차주)이 증빙을 제출하면 종전 규정을 적용받을 수 있다. 

또 7월 10일 전에 전세대출보증을 이용 중인 1주택 보유  차주가 대출을 연장하는 경우도 종전 규정 적용된다. 하지만 이 경우에도 이사 등 대출을 신규로 받는 경우 축소된 한도가  적용 된다. 

금융위에 따르면 집을 살 때 3억원 이하였지만 향후 가격이 올라 3억원 초과하는 경우는 ‘3억원 초과 아파트를 구입한 것’이 아니기 때문에 규제대상이 아니다.

금융위는 "6·17 대책의 전세대출 규제가 전면 적용되는 대상은 ① 규제대상 아파트 구매 행위 ② 전세대출 신청 행위에서 차주(대출자) 의 두가지 적극적인 행위가 모두 규제시행일 이후 일어나는 경우"라고 설명했다.

가령, 규제대상 아파트를 ‘상속’받는 경우에는 ‘구입’한 것이 아니기 때문에 전세대출연장 규제 대상이 아니다.

규제시행일 전에 이미 규제대상 아파트를 구입한 경우에는 규제시행일 이후 구입행위부터 제한하므로 규제대상 아니다.

아파트 구입에는 분양권‧입주권 및 아파트 구입계약 체결 포함되며 가계약은 제외된다.

규제시행일 전에 이미 전세대출을 이용 중인 사람이 규제시행일 이후 규제대상 아파트를 구입한 경우에는 전세대출 회수대상은 아니지만, 현재 전세대출의 만기연장은 제한된다.

이수영 금융위 가계금융과장은 “만기 후에는 구매한 아파트에 실거주하라는 의미”라고 설명했다.

규제시행일 이후 전세대출을 신청해 이용 중인 사람이 이용 중 규제대상 아파트 분양권‧입주권 구입는 경우에는 전세대출이 즉시 회수되지는 않는다.

이번 회수규제 적용 때 ‘구입시점’은 아파트 소유권 취득시점(등기 이전완료일)을 의미하기 때문이다.

금융위에 따르면 당해 전세대출 만기까지도 등기 등 소유권 취득이 일어나지 않은 경우에는 만기 연장도 가능하다.

다만, 등기 시점에는 전세대출이 회수되기 때문에 전세대출 상환 후 구입아파트에 실입주 해야 한다.

이번 6·17 대책은 갭투자 우려가 높은 아파트를 대상으로 하기 때문에 빌라나 다세대 주택 등 아파트 이외 주택을 구입하는 경우는 규제대상이 아니다.

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