[세법해석 사례] 잔금 청산 전 주택 멸실 경우 양도물건 판정기준일…‘잔금청산일’

<양도소득세>

4. 매매특약에 따라 잔금청산 전 주택을 상가로 용도변경 시 양도물건의 판정기준일
■ 답변요지:사전-2021-법규재산-1525, 2022.11.09.
주택에 대한 매매계약을 체결하고, 그 매매특약에 따라 잔금청산 전에 주택을 상가로 용도 변경한 경우 2022.10.21. 이후 매매계약 체결분부터 양도일(잔금청산일) 현재 현황에 따라 양도물건을 판정함.

● 사실관계
•’10.12.6. 신청인은 서울 소재 A겸용주택 취득
•’19.9. B주택 취득
•’21.5.21. A겸용주택 양도계약 체결(잔금일 ’21.10.29.)
•’21.9.17. 매매특약에 따라 4층~5층을 근린생활시설로 용도변경

● 질의내용
•다주택자 중과세율 판정 시 매매특약에 따라 주택을 상가로 용도변경한 경우 양도물건 판정기준일(매매계약일 vs 잔금청산일)

● 회신문
•주택에 대한 매매계약을 체결하고, 그 매매특약에 따라 잔금청산 전에 주택을 상가로 용도변경한 경우 양도물건의 판정방법에 관하여는 기획재정부 해석사례(재산세제과-1322, 2022.10.21.)를 참고

<기재부 재산세제과-1322, ’22.10.21.>
[질의] 주택에 대한 매매계약을 체결하고, 그 매매특약에 따라 잔금청산 전에 주택을 상가로 용도변경한 경우
•(쟁점1) 1세대 1주택 비과세, 장기보유특별공제 및 다주택자 중과세율 적용 여부 등 판정 시 양도물건의 판정 기준일
<제1안> 매매계약 체결일 
<제2안> 양도일

•(쟁점2) ‘쟁점1’이 제2안인 경우 새로운 해석 적용시기
<제1안> 새로운 해석 이후 결정·경정분부터 <제2안> 새로운 해석이후 양도분부터

[회신] 귀 질의의 경우 양도일(잔금청산일)이 타당하며, 회신일 이후 매매계약 체결하는 경우부터 적용한다.

● 검토내용
•주택에 대한 매매계약을 체결하고, 그 매매특약에 따라 잔금청산 전에 주택을 상가로 용도변경한 경우
- 기존 해석에 따르면, 1세대 1주택 비과세 판정 시 그동안 양도일이 아닌 매매계약일 현재를 기준으로 판단함(재일46014-1576, 1995.06.28. 외).
- 한편, 주택 투기수요를 차단하고 실수요자를 보호하기 위해 ’20.7.10. 관계부처 합동으로 “주택시장 안정 보완대책”이 발표되자,
- 최근 다주택자 또는 법인이 주택을 취득 시 세제상 규제를 피하기 위해 매수인 요청으로 매매특약에 따라 잔금청산 전 주택을 상가로 용도변경하는 사례가 빈번한 바
- 기존 해석이 적절한지 양도소득세법 문언 및 판례를 감안해 재검토

•양도소득세 과세요건 등은 양도일 현재를 기준으로 판정하는 것이 문언해석 및 양도세 기본법리에 부합
- 다주택자 또는 법인이 주택을 취득 시 세제상 규제(취득세 중과)를 피하기 위해 매매특약에 따라 용도변경한 경우까지 매매계약일 기준으로 양도소득세의 과세요건 등을 판정하는 것은 부적절

● 관련법령
•소득세법 제88조 【정의】
•소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】
•소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】

5. 매매특약에 따라 잔금청산 전에 주택을 멸실한 경우 양도물건의 판정기준일
■ 답변요지:서면-2021-법규재산-1587, 2022.12.21.
매매특약에 따라 잔금청산 전에 주택을 멸실한 경우 양도물건의 판정기준일은 양도일(잔금청산일)이며, ’22.12.20. 이후 매매계약을 체결한 분부터 적용

● 사실관계
[사례 1]
•’02.9.5. 본인 단독주택 취득
•’21.2. 단독주택 매도계약 체결
- 신청인은 단독주택 외에 다른 주택을 보유하지 않음.
- 매매특약 사항 중 일부:매수인은 중도금 정산 후 잔금 전에 건물을 멸실한다.
•매수자는 근린생활시설을 신축할 예정

[사례 2]
•1세대 3주택 세대로 건물을 잔금받기 전 철거하는 조건으로 매도계약을 체결하고 3주택 중 1주택을 양도하기로 함.

● 질의내용
•주택에 대한 매매계약을 체결하고, 그 매매특약에 따라 잔금청산 전에 멸실한 경우, 1세대1주택 비과세, 장기보유특별공제 및 다주택자 중과세율 적용여부 등 판정 시 양도물건의 판정 기준일
(제1안) 매매계약 체결일
(제2안) 양도일

● 회신문
•기재부 재산세제과-1543, ’22.12.20. 참고

<기재부 재산세제과-1543, 2022.12.20.>
[질의내용]
주택에 대한 매매계약을 체결하고 그 매매특약에 따라 잔금청산 전에 멸실한 경우, 1세대 1주택 비과세, 장기보유특별공제 및 다주택자 중과세율 적용여부 등 판정 시 양도물건의 판정 기준일
(제1안) 매매계약 체결일
(제2안) 양도일

[회신]
귀 질의의 경우 양도일(잔금청산일)이 기준일이며, 회신일 이후 매매계약 체결하는 경우부터 적용

● 검토내용
•’20.7.10. 주택 투기수요를 차단하고 실수요자를 보호하기 위해 관계부처 합동으로 “주택시장 안정 보완대책” 발표하자,
- 다주택자 또는 법인이 주택 취득 시 세제상 규제를 피하기 위해(통상 매수인 요청으로) 매매특약에 따라 잔금청산 전 주택을 상가로 용도변경하는 사례가 빈번하게 발생하여,
- 기획재정부는 매매특약에 따라 잔금청산 전 상가로 용도변경하는 경우, 양도물건의 판정기준일을 매매계약일에서 양도일에 판단하는 것으로 기존해석을 변경

•이에 따라, 매매특약에 따라 잔금청산 전 주택을 멸실한 경우에도 양도물건의 판정기준일을 용도변경 사례와 마찬가지로 양도일 현재로 판단해야 한다는 의견과,
- 주택의 매매특약에 따라 잔금청산 전 멸실하는 경우는 상가로 용도 변경한 경우와 달리 기본통칙 및 집행기준에 규정되어 이미 국세행정의 관행으로 받아들여졌고,
- 토지만 이용하기 위한 매수자의 요청으로 주택 멸실하는 것을 취득세 등 규제를 회피하기 위한 목적으로 용도변경하는 사례와 동일하게 취급하는 것은 불합리하다는 의견이 대립해 기재부에 해석요청을 한 바,
- 매매특약에 따라 잔금청산 전에 주택을 멸실한 경우에도 1세대 1주택 비과세, 장기보유특별공제 및 다주택자 중과세율 적용여부 등 판정 시 양도물건의 판정기준일은 양도일(잔금청산일)로 판단하는 것이며,
- 새로운 해석은 기재부 유권해석 회신일(’22.12.20.) 이후 매매계약 체결하는 경우부터 적용하는 것으로 회신(기재부 재산세제과-1543, 2022.12.20.)

● 관련법령
•소득세법 제89조 【비과세 양도소득】
•소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】

6. 동거봉양 후 父의 주택을 母가 상속 후 母가 사망해 子가 재상속받은 경우 소득령 §155② 적용 여부
■ 답변요지:서면-2022-법규재산-4747, 2023.05.09.
1주택을 보유한 직계존속(父母) 세대와 1주택을 소유한 직계비속(子) 세대가 합가 후 사망한 직계존속의 1주택을 다른 직계존속이 상속받은 후, 다른 직계존속도 사망하여 직계비속이 주택을 재상속받은 경우, 소득령 §155② 단서규정이 적용된다.

● 사실관계
•’04.11. 子 A주택 취득
•’07.7. 父 B주택 취득
•’07.8. 동거봉양합가(부모세대와 자녀세대)
*60세 이상 직계존속을 동거봉양하기 위해 합가함을 전제함.
•’08.2. 父의 사망으로 母가 B주택 상속
•’21.9. 母의 사망으로 子가 B주택 상속
•子 A주택 양도할 예정

● 질의내용
•주택을 보유하고 있는 子의 세대와 B주택을 보유하고 있는 父의 세대가 동거봉양 목적으로 합가한 후, 父의 사망으로 母가 B주택을 상속, 이후 母의 사망으로 子가 B주택을 재상속받은 경우, 子가 A주택 양도 시 소득령 §155②을 적용할 수 있는지 여부

● 회신문
•A주택을 소유한 직계비속(子)세대와 B주택을 소유한 직계존속(父母)세대가 동거봉양합가 후, 부(父)가 사망해 부(父)의 B주택을 같은 직계존속세대였던 모(母)가 상속받은 후, 모(母)가 사망해 그 상속주택을 자(子)가 재상속받은 경우로서, 이후 자(子)가 보유한 A주택을 양도하는 경우 「소득세법 시행령」 제155조 제2항에 따른 1세대 1주택의 특례를 적용받을 수 있다.

● 검토내용
•동거봉양합가 후 부모 간 1차 상속 후 자녀에게 재상속된 경우에도 쟁점규정을 적용하는 것이 입법취지에 부합함.
- 쟁점규정은 당초 별도세대원으로부터 상속받은 경우에만 상속주택 특례를 적용하도록 규정했으나 동거봉양합가를 하는 경우 오히려 불리한 문제점이 있어 동거봉양 활성화 지원을 위해 단서가 신설되었음.
- 따라서, 동거봉양합가 후 부모 간에 1차 상속, 이후 직계비속에게 재상속이 된 경우는 사실상 직계존속에서 직계비속으로 주택이 상속된 것과 동일하므로, 입법취지 등을 감안해 쟁점규정을 적용하는 것이 타당함.
＊父로부터 子가 B주택을 먼저 상속받았다면 쟁점규정 적용 가능

•입법취지를 감안해 동일세대내에서 상속받은 조합원입주권으로 취득한 주택을 쟁점규정의 상속주택으로 해석
- 쟁점규정은 피상속인이 합가 전부터 보유하고 있었던 주택만 상속주택으로 규정하고 있음에도
- 입법취지(동거봉양 활성화에 대한 지원)를 감안 조합원입주권을 상속받아 사업시행완료 후 취득한 신축주택을 상속주택에 포함하는 것으로 해석(서면-2021-법령 해석재산-0038, 2021.03.22.)

● 관련법령
•소득세법 시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】

7. 장기임대주택 자동·자진말소 후 특례요건 준수 여부
■ 답변요지:서면-2021-법규재산-0350, 2022.01.27.
소득령 §155(23)과 같이 장기임대주택이 자진·자동말소된 이후 특례요건을 준수하지 않더라도 5년 이내 거주주택을 양도하는 경우, 소득령 §155(20)에 따른 거주주택 특례적용 가능

● 사실관계
•’12.02. 수원 A아파트 취득(취득 후 현재까지 거주 중)
•’17.05. 평택 B아파트 취득(임대사업자등록 4년단기, ’21.5. 자동말소 예정)
•’21.08. 인천 C아파트 취득(입주 예정)

● 질의내용
•B장기임대주택이 ’21.5.에 자동말소될 예정인데, A(종전)주택 거주주택 비과세특례를 받기 위해서 거주주택 양도일까지 사업자등록을 유지해야 하는지 및 임대하고 있어야 하는지

● 회신문
•기재부 재산세제과-151, ’22.01.24. 참고

<기재부 재산세제과-151, 2022.01.24.>
[질의내용]
소득세법 시행령 제155조 제23항에 따라 장기임대주택이 자진말소 또는 자동말소 후 5년 이내
(질의1) 장기임대주택에 전입·거주해 장기임대주택을 임대하고 있지 않는 상태에서 거주주택을 양도하는 경우, 소득령 §155(20)(이하 “쟁점특례”)이 적용 가능한지 여부
(제1안) 쟁점특례 적용 불가능
(제2안) 쟁점특례 적용 가능

(질의2) 거주주택 양도일까지 장기임대주택의 임대료 증액상한(5%)을 준수하지 않아도 쟁점특례가 적용 가능한지 여부
(제1안) 쟁점특례 적용 불가능
(제2안) 쟁점특례 적용 가능

(질의3) 거주주택 양도일까지 장기임대주택의 세무서 사업자등록을 유지하지 않은 경우 쟁점특례가 적용가능한지 여부
(제1안) 쟁점특례 적용 불가능
(제2안) 쟁점특례 적용 가능

[회신]
쟁점 1, 2, 3 모두 각각 제2안이 타당

● 검토내용
•(임대등록제도 개편) ’20.7.10. ‘주택시장 안정 보완 대책’을 발표해 주택 임대사업자등록 제도를 보완함.
- ’20.8.18. 민간임대주택에 관한 특별법(이하 “민간임대주택법”)이 개정되어 단기임대(4년) 및 아파트 장기일반 매입임대(8년)가 폐지됐고, 장기임대의무기간을 10년으로 연장하여 공적의무 강화
- 폐지되는 단기임대(4년) 및 아파트 장기일반 매입임대(8년) 유형은 최소 임대의무기간 경과 시 자동으로 등록이 말소(이하 “자동말소”)되거나,
- 단기임대(4년) 및 아파트 장기일반 매입임대(8년) 유형의 사업자는 희망시 자진말소를 신청하는 경우에도 임대의무기간 미준수로 인한 과태료 없이 등록 말소(이하 “자진말소”)가 가능하도록 함.

•’20.8.18. 민간임대주택법 개정사항을 반영해 소득세법상 임대주택에 대한 특례 규정인 소득령 §155(23)을 신설함(’20.10.7.)
- 소득령 §155(23)에 따르면 민간임대주택법 §6①(11)에 따라 등록말소 신청으로 임대등록이 말소되거나 민간임대주택법 §6⑤에 따라 임대의무기간이 종료한 날 임대등록이 ‘자동말소’된 경우
- 해당등록이 말소된 날로부터 5년 이내에 거주주택을 양도하는 경우에 한정하여, 해당 장기임대주택의 임대기간 요건을 갖춘 것으로 봄.

•장기임대주택의 자진·자동말소에 따라 임대기간요건을 갖춘 것으로 볼 경우, 그 이후 장기임대주택의 다른 특례요건(계속임대, 임대료증액제한, 세무서 사업자등록)을 계속 준수해야 하는지에 대해 기재부에서는
- 소득령 §155(20)은 민간임대주택에 따른 임대사업자로 등록해 임대하는 것을 전제로 하기 때문에
- 민간임대주택법의 개정 및 보완조치로 인해 임대의무가 해소된 상황에서 다른 특례요건들의 의무도 해소된 것으로 봄이 타당하다는 입장임(기재부 재산세제과-151, ’22.1.24.).

•따라서, 이번 기재부 해석에 따르면,
- 단기임대사업자가 임대사업자 등록 말소 전까지 적법사업자로서, 임대의무기간이 종료되어 자동말소된 상황에서 계속 임대하지 않고 세무서 사업자등록을 유지하지 않아도
- 임대사업자 등록이 말소된 후 5년 이내 거주주택을 양도하는 경우 거주주택 특례규정(소득령 §155⑳)을 적용받을 수 있음.

● 관련법령
•소득세법 시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】

8. 장기임대주택이 자동말소되고 조합원입주권으로 전환된 상태에서 거주주택 양도 시, 소득령 §155(20) 적용여부
■ 답변요지:서면-2021-법규재산-5317, 2022.04.08.
장기임대주택이 자동말소된 후 조합원입주권으로 전환된 상태에서 자동말소일로부터 5년 이내 거주주택 양도 시, 소득령 §155(20)에 따른 거주주택 특례 적용이 가능

● 사실관계

•2007년 경기도 과천시 소재 A주택 취득하여 2년 이상 거주
•2014년 서울시 소재 B주택을 취득하여 2018.3. 임대사업자등록한 뒤 2022.3. 자동말소
•2022.12. B주택은 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발사업의 관리처분계획인가로 조합원입주권으로 전환 예정
•2023년 A주택 양도 예정

● 질의내용
•거주주택(A)과 장기임대주택(B)을 보유한 1세대가 장기임대주택(B) 자동말소 후 조합원입주권으로 전환된 경우 자동말소일로부터 5년 이내에 거주주택(A)을 양도 시, 소득령§155(20)에 따른 거주주택 특례가 적용되는지 여부

● 회신문
•「소득세법 시행령」 제167조의3 제1항 제2호 가목 및 다목부터 마목까지의 규정에 해당하는 장기임대주택(법률 제17482호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률 부칙 제5조 제1항이 적용되는 주택으로 한정)이 「민간임대주택에 관한 특별법」 제6조 제5항에 따라 임대의무기간이 종료한 날 등록이 말소된 후 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발사업의 관리처분계획인가에 따라 조합원입주권으로 전환된 상태에서 장기임대주택의 등록이 말소된 날 이후 5년 이내에 거주주택을 양도하는 경우, 「소득세법 시행령」 제155조 제20항을 적용받을 수 있다.

● 검토내용
•「민간임대주택에 관한 특별법」(이하 “민간임대주택법”)의 개정에 따라 자동말소·자진말소 되는 아파트·단기임대주택 보유자의 신뢰이익을 보호하기 위해 소득령§155(23)이 신설됐는데,
- 이에 따르면, 폐지유형의 임대주택인 경우로서 민간임대주택법 §6①(11)에 따라 임대등록을 자진말소하거나
- 민간임대주택법 §6⑤에 따라 임대의무기간 종료로 자동말소된 경우에 임대의무기간 종료일에 해당 목에서 정한 임대기간요건을 갖춘 것으로 보아 해당 등록말소일 이후 5년 이내에 거주주택을 양도하는 경우에 한정하여 소득령 §155(20)을 적용함.
[소득령 §155(23)]

•소득령 §155(23) 법문상 장기임대주택이 조합원입주권으로 전환된 경우를 특례 적용 대상에서 별도 배제하고 있지 않음이 분명하고
- 민간임대주택법 개정으로 임대사업자가 보유하던 임대주택이 자동말소·자진말소됨에 따라 침해되는 신뢰이익을 보호하기 위해 해당 임대주택의 임대의무 기간이 충족된 것으로 보아
- 임대의무기간을 충족했다면 적용받았을 특례를 그대로 적용해주려는 입법취지를 고려하더라도 장기임대주택이 조합원입주권으로 전환됐다는 사유로 거주주택 특례를 배제할 수 없으며,
- 소득령 §155(23)에 따라 자동말소일로부터 5년 이내 거주주택을 양도했다면, 임대기간요건을 충족한 것으로 보아 소득령 §155(20)을 적용해주는 것이 타당함.

•더욱이, 기획재정부는 임대주택 자동말소 후(자동말소일에 임대기간 요건 충족) 임대기간 요건 외에 나머지 임대요건*을 충족하지 않은 경우에도 거주주택 특례 적용이 가능하다고 해석[기획재정부 재산세제과-151, 2022.01.24.]
- 장기임대주택이 조합원입주권으로 전환된 상태에서 거주주택 양도 시 거주주택 특례 적용이 가능하다고 지속적으로 해석함. [서면-2015-법령해석재산-1821, 2016.01.28., 서면-2017-부동산-0313, 2017.07.19.]

● 관련법령
•소득세법 시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】