[국세 예규] 공사대금으로 받은 미분양주택…종부세 합산배제 해당 안 돼

종합부동산세 과세기준일 현재 미등록 주택건설사업자로부터 공사대금으로 받은 미분양주택은 종합부동산세법 시행령 제4조 제1항 제5호에 따른 합산배제 미분양주택에 해당하지 않는다는 국세청 사전답변이 나왔다.

국세청은 미등록사업자로부터 공사대금으로 받은 미분양주택의 종합부동산세 합산배제 여부에 대해 이같이 밝혔다.

국세청은 회신을 통해 “종합부동산세 과세기준일 현재 사업자등록을 하지 않은 주택건설사업자로부터 공사대금으로 받은 미분양주택은 종합부동산세법 시행령 제4조 제1항 제5호에 따른 합산배제 미분양주택에 해당하지 않는 것”이라고 답변했다.

질의를 낸 A법인(질의법인)은 노후 된 다세대주택이나 다가구주택을 철거하고 다세대주택을 신축하는 시공업을 주업으로 하면서 기존 조합(시행사)의 조합원은 구주택 대신 신주택을 받고 질의법인은 시공대가(대물변제)로 남은 호수를 받아 공사비를 충당하고 있다.

예를 들어 기존 다세대 12세대를 철거하고 16세대를 신축해 기존 조합원에게 돌아가는 12세대를 제외한 4세대를 공사비의 대물변제로 받고 이후 매각 등을 통해 공사비를 충당하는 형식이다.

질의법인은 종합부동산세 과세기준일(6월1일) 현재 대물변제로 소유하고 있는 주택(취득일로부터 5년 이내)이 17채 있으며 종합부동산세 합산배제를 신청한 상황이다.

또한 질의법인 보유분 주택 17채 중 일부주택은 과세기준일 현재 조합이 국세청에 사업자등록을 신청하지 않아 사업자등록이 돼 있지 않은 상태다.

질의법인은 이와 관련해 종합부동산세 과세기준일 현재 시행사(조합)가 세법의 무지로 인해 세무서에 사업자등록을 하지 않은 경우 해당 조합으로부터 대물변제로 받은 주택이 종합부동산세 합산배제대상에 해당하는지 여부에 대해 물었다.

현행 종합부동산세법 제8조(과세표준) 제2항에서는 “다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항에 따른 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.”고 규정하면서 제2호에서 “제1호의 주택 외에 종업원의 주거에 제공하기 위한 기숙사 및 사원용 주택, 주택건설사업자가 건축하여 소유하고 있는 미분양주택, 가정어린이집용 주택, 수도권정비계획법 제2조 제1호에 따른 수도권 외 지역에 소재하는 1주택 등 종합부동산세를 부과하는 목적에 적합하지 아니한 것으로서 대통령령으로 정하는 주택. 이 경우 수도권 외 지역에 소재하는 1주택의 경우에는 2009년 1월 1일부터 2011년 12월 31일까지의 기간 중 납세의무가 성립하는 분에 한정한다.”고 규정하고 있다.

또한 종합부동산세법 시행령 제4조(합산배제 사원용주택 등) 제1항에서는 “법 제8조 제2항 제2호 전단에서 ‘대통령령으로 정하는 주택’이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 ‘합산배제 사원용주택 등’이라 한다)을 말한다.”고 규정하면서 제3호에서 “과세기준일 현재 사업자등록을 한 다음 각목의 어느 하나에 해당하는 자가 건축하여 소유하는 주택으로서 기획재정부령이 정하는 미분양 주택”으로 규정하고 있고, 가목에서 “주택법 제15조에 따른 사업계획승인을 얻은 자”, 나목에서 “건축법 제11조에 따른 허가를 받은 자”로 규정하고 있다.

또한 제5호에서는 “주택의 시공자가 제3호 가목 또는 나목의 자로부터 해당 주택의 공사대금으로 받은 제3호에 따른 미분양 주택(해당 주택을 공사대금으로 받은 날 이후 해당 주택의 주택분 재산세의 납세의무가 최초로 성립한 날부터 5년이 경과하지 아니한 주택만 해당한다). 다만, 제3호 나목의 자로부터 받은 주택으로서 주택법 제54조에 따라 공급하지 아니한 주택인 경우에는 자기 또는 임대계약 등 권원을 불문하고 타인이 거주한 기간이 1년 이상인 주택은 제외한다.”고 규정하고 있다.

이와 함께 종합부동산세법 시행규칙 제4조(합산배제 미분양 주택의 범위)에서는 “영 제4조 제1항 제3호 각 목 외의 부분에서 ‘기획재정부령이 정하는 미분양 주택’이란 주택을 신축하여 판매하는 자가 소유한 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 미분양 주택을 말한다. <개정 2008.4.29, 2009.5.12, 2011.9.7, 2020.3.13.>”고 규정하면서 제1호에서 “주택법 제15조에 따른 사업계획승인을 얻은 자가 건축하여 소유하는 미분양 주택으로서 2005년 1월 1일 이후에 주택분 재산세의 납세의무가 최초로 성립하는 날부터 5년이 경과하지 아니한 주택”, 제2호에서 “건축법 제11조에 따른 허가를 받은 자가 건축하여 소유하는 미분양 주택으로서 2005년 1월 1일 이후에 주택분 재산세의 납세의무가 최초로 성립하는 날부터 5년이 경과하지 아니한 주택. 다만, 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택은 제외한다.”고 규정하고 있으며 가목에서 “주택법 제54조에 따라 공급하지 아니한 주택”, 나목에서 “자기 또는 임대계약 등 권원(權原)을 불문하고 타인이 거주한 기간이 1년 이상인 주택”으로 규정하고 있다.

(종부 사전-2021-법규재산-1854 [법규과-286] 2022. 01. 24)