장특공제까지 뺀 다주택 양도세 중과…“위헌 소지 높다”

3채 이상의 주택을 보유한 납세자가 투기지역이나 투기과열지역은 물론 조정대상지역의 집을 팔 때 양도차익에서 지방소득세 포함 82.5%를 세금으로 내야 하는데, 물가인상분까지 고려하면 재산의 원본을 침해하는 과세라서 위헌 가능성이 높다는 주장이 제기됐다.

세법 개정에 따른 양도소득세 45%에 3주택자 중과세율 30%가 추가되면 75%, 여기에 지방소득세 7.5%까지 합치면 총 82.5%의 세금을 납부해야 하는데, 장기보유특별공제가 배제돼 물가인상을 고려하면 실질 부담 세율이 100%를 넘어 위헌이라는 주장이다.

한국납세자연맹 김선택 회장은 30일 오후 국회 의원회관 제2소회의실에서 ‘누구를 위한 부동산 정책인가? 패닉에 빠진 임대차 시장’을 주제로 열린 공청회에 토론자로 참석해 “물가상승분인 장기보유특별공제가 배제되기 때문에 오래전 매입한 주택은 100% 양도소득을 몰수당하는 것에 더해 재산 원본에까지 과세, 헌법상 사유재산권 침해로 위헌 가능성이 있다”면서 이 같이 주장했다.

국회 기획재정위원회 소속 여당의원들이 지난 28일 단독으로 상임위에서 의결한 세법 개정안이 최종 입법되면, 내년 4월부터 서울·경기 등 청약조정대상지역에서 다주택자가 집을 팔 경우 2주택자는 기본 세율에 10%포인트를, 3주택 이상 보유자는 20%포인트를 더해서 양도세를 내야 한다.

3주택이상자로 집을 팔아 거둔 양도차익이 5억원을 초과하면 소득세 60%, 지방소득세 6% 총 66%를 세금으로 납부한다. 문제는 조정대상지역을 포함한 모든 규제지역에서는 오래전 구입한 주택의 양도차익에 대해 물가인상분에 상당한 30%를 세액공제 해주는 장기보유특별공제를 해주지 않는 점.

3주택자인 A씨가 20년전 10억원을 주고 산 규제지역 내 주택을 내년 4월1일 이후에 20억원에 파는 경우를 가정해 보자.

국세청은 물가인상을 고려하지 않는 한국의 소득세제 아래에서 A씨 양도차익을 10억으로 보고 양도소득을 계산한다. 하지만 A씨의 실질 양도차익은 양도가액 20억에서 20년 보유기간동안 오른 물가(인플레이션)를 제외한 금액이다. 물가인상 상당 금액이 10억원이라면 A씨는 실질 양도차익이 없는 셈이다.

하지만 국세청은 양도차익을 10억원으로 보고 과세한다. 이 경우 실질 양도차익이 없는 A씨는 20년 전에 구입한 주택 원래 가격(10억원)에서 세금을 내는 셈이 된다. 국가가 국민 재산 원본에 과세, 개인 재산을 사실상 무상 몰수한 것이다.

김선택 회장은 “양도세 중과규정은 사유재산제도를 전면 부정, 위헌으로 결정될 가능성이 있다”고 말했다.

실제 “가공이득에 대해 재산 원본까지 침해해 과세한 세법은 위헌”이라는 헌법재판소 위헌 결정 사례가 있다.

헌법재판소는 지난 1994년 “토지초과이득세는 원본에 대한 과세가 아니라 원본으로부터 파생된 이득에 대해 과세하므로, 소유자가 가공이득에 대해 토초세를 부담하면 원본인 토지 자체를 무상몰수 당하는 셈”이라며 “헌법상 재산권보장원칙에 위배되고, 조세원리상 ‘실질과세’, ‘공평과세’ 이념에도 반하게 된다”고 결정한 바 있다.

헌재는 당시 위헌 결정문에서 “토초세 과세로 원본 자체가 잠식되는 경우 토초세 본질에도 반함으로써 헌법 제 23조가 정하고 있는 사유재산권보장 취지에 위반된다(1994.7.29. 선고 92헌바49결정)”고 밝혔다.

미실현이익에 대해 재산 원본까지 세금을 징수한 과세가 위헌으로 결정된 사례는 또 있다.

개발사업 시행과 무관한 데다 개발업자에게 실제 귀속되는 이익 증가로 할 수 없는 공시지가와 실제매입가액의 차액을 ‘개발이익 실현’이라고 봐 개발부담금을 강제징수한 결과 원본을 잠식한 것은 재산권의 본질적 내용을 침해했다는헌재 결정이었다.

헌재는 지난 1998년 당시 이런 내용을 다룬 ‘개발이익환수에 관한 법률’ 제10조에 대한 위헌결정문에서 “어떤 이유로든 지가계측을 하지 않거나 할 수 없도록 하여 가공의 이득에 대해 금전납부의무를 부담하게 하는 것은 헌법이 보장하는 재산권에 대한 침해가 된다(1998. 6. 25.선고 95헌바35결정)”고 명시했다.