[세무상담] 경매로 부동산소유권 이전 양도소득세가 부과되나?

<질문>

저는 친구 甲의 채무에 대한 담보로 제 소유 부동산에 근저당권을 설정해주었습니다. 그런데 甲이 채무를 변제하지 않아 위 부동산이 경매되면서 매각대금은 모두 채권자들에게 배당되었습니다. 이 경우에도 양도소득세가 부과되는지요?

<답변>

양도소득세의 과세대상이 되는 ‘자산양도’란 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인해 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말합니다(소득세법 제88조 제1항).

그런데 부동산 경매 시 물상보증인 소유의 부동산소유권이 이전된 경우 양도소득의 귀속자 및 주채무자의 무자력으로 인한 구상권행사의 사실상 불능이 양도소득의 귀속에 영향을 미치는지, 또한 매각된 토지의 소득세법상 양도시기가 문제됩니다.

이에 대해 법원은 “근저당실행을 위한 임의경매에 있어서 경락인은 담보권의 내용을 실현하는 환가행위로 인해 목적부동산의 소유권을 승계취득 하는 것이므로, 비록 임의경매의 기초가 된 근저당설정등기가 제3자의 채무에 대한 물상보증으로 이루어졌다 하더라도 경매목적물의 양도인은 물상보증인이고 경락대금도 경매목적물의 소유자인 물상보증인의 양도소득으로 귀속되는 것이고, 물상보증인의 채무자에 대한 구상권은 납부된 경락대금이 채무자가 부담하고 있는 피담보채무의 변제에 충당됨에 따라 그 대위변제의 효과로서 발생하는 것이지 경매의 대가적 성질에 따른 것은 아니기 때문에 채무자의 무자력으로 인해 구상권의 행사가 사실상 불가능하게 되었다고 하더라도 그러한 사정은 양도소득을 가리는 데는 아무런 영향이 없다”라고 판시했습니다(대법원 1991. 5. 28. 선고 91누360 판결, 2000. 7. 6. 선고 2000두1508 판결).

그리고 담보권실행을 위한 경매에 있어서 매수인이 매각대금을 완납한 때에 원래의 소유자는 그 소유권을 잃고 매수인이 소유권을 취득하는 것이므로, 담보권실행경매절차를 통해 매각된 토지의 소득세법상 양도시기는 매각대금완납일이 될 것입니다(대법원 1997. 7. 8. 선고 96누15770 판결, 1999. 10. 26. 선고 98두2669 판결).

따라서 귀하의 위 부동산이 경매절차에서 매각으로 인해 소유권이 이전되었고, 귀하에게 돌아갈 매각대금잔액이 전혀 없다거나, 甲의 무자력으로 귀하의 구상권 행사가 불가능하다고 해도 그러한 사유만으로는 양도소득세가 비과세되는 것은 아니며, 자산의 양도시기는 매각대금완납일이라 할 것입니다.