‘작은평수’는 3년간 전매·알선 못해…
전매제한은 상속 제외한 모든 형태 소유권 이전(매매·증여) 할 수 없어
세무법인 ‘다솔’ 소속 베테랑 세무사들이 <국세신문>에 격주로 세무상담 사례를 기고해 주기로 했다. 실전 세무를 다수 경험한 세무사들은 여러 세금이 얽혀 있는 사례를 직접 다루면서 최대한 절세할 수 있는 노하우를 켜켜이 쌓아 놓고 있다. 특히 현행 과세관청 단계에서 가능한 조세불복절차는 물론 조세심판청구, 감사원 심사청구, 행정소송 등 모든 경우의 수를 염두에 두고 납세자의 재산권을 최대한 보장하는 것이 세무사의 미션! 세무법인 다솔이 제공하는 고급진 ‘세무상담 사례’를 통해 “가즈~아!” 절세의 세계로! <편집자 주>
재개발·재건축으로 인해 관리처분계획을 수립하는 경우, 1세대 또는 1명에게 1주택을 공급하는 것이 원칙이다. 그러나 종전 가격의 범위 또는 종전 주택의 주거전용면적의 범위에 따라 2주택을 공급할 수 있는데, 이러한 제도를 흔히 ‘1+1 분양’이라고 부른다. 1+1 분양은 2채의 주택 중 1채는 주거전용면적을 60㎡ 이하로 제한하므로 보편적으로 ‘작은 평수’ 주택 1채와 ‘큰 평수’ 주택 1채를 분양받게 된다.
최근 몇 년간 투기목적 주택의 취득 및 양도에 대한 제재가 강해짐에 따라 자연스럽게 1+1 분양에 대한 세제상 이슈가 뜨거운 감자로 떠오르고 있다. 따라서 1+1 분양에 대한 일반적인 제재와 세법상 이슈를 논해보고자 한다(조정대상지역 내에 위치한 주택을 기준으로 서술함).
<1> 주택 전매제한
1+1 분양으로 얻게 되는 2채의 주택 중 하나인 ‘작은 평수’의 경우에는 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 이전고시일 다음 날부터 3년간 전매 또는 전매의 알선을 할 수 없다. 이때 전매제한은 상속을 제외한 모든 형태의 소유권 이전 행위(매매 및 증여 등)를 할 수 없게 된다. 이에 따라 종합부동산세 및 재산세 등 ‘보유세’에 있어 문제가 야기될 수 있다.
<2> 종합부동산세 중과
1+1 분양으로 다주택자가 되는 경우에는 양도소득세와 마찬가지로 종합부동산세도 중과가 된다. 종합부동산세는 보유세로서 인별로 주택수를 합산해 누진세율을 적용하는 구조를 띠고 있다. 양도소득세 및 증여세처럼 높은 세율이 적용되는 세목은 아니지만, 중과세율 및 누진세를 적용한다는 점 그리고 보유만으로도 매년 세 부담을 져야 한다는 점에서 보았을 때 장기적으로는 큰 부담이다.
조정대상지역 내에서 1+1 분양을 통해 얻은 주택의 기준시가가 각각 5억인 경우를 가정해보자. 재개발·재건축을 통해 1채의 주택만을 공급받는 경우, 최초 보유세는 약 100만원대의 세액을 예상할 수 있지만 1+1 분양을 통해 두 채의 주택을 갖게 된다면 최초 보유세는 약 400만원대에 달한다. 공시가격의 매년 예상 상승률을 10%로 가정한 경우, 5년간 총 보유세액을 예상해보면 약 4배 이상 차이가 난다.
<3> 조합원입주권 비과세 특례 규정 배제
세법에서는 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 재개발·재건축사업 등의 시행기간 동안 거주하기 위해 부득이하게 취득한 대체주택에 대한 비과세 특례가 있다. 단, 대체주택에서 1년 이상을 실거주하고 재개발·재건축사업이 완성된 후 2년 이내에 대체주택은 양도하고 완성된 신규주택으로 입주하여 1년 이상 거주해야 한다. 대체주택 비과세의 취지는 재개발·재건축사업 기간 동안 부득이하게 취득한 주택에 대한 특례이다. 하지만 재개발·재건축에 따라 1+1 분양을 받은 경우에 과세관청은 위와 같은 비과세 규정을 적용할 수 없다는 일관된 입장을 드러내고 있다(서면부동산2018-2603, 서면법령해석재산2018-3798).
<4> ‘주택수’에 가산되어 중과세 적용
재개발·재건축에 따라 준공이 완료된 경우 1+1 분양으로 취득한 주택은 2주택이 되고 당연하게도 다주택자에 해당한다. 소득세법상 일시적 1세대 2주택에 대한 특례 규정과 같이 2주택을 가진 자에게도 비과세 혜택이 적용되는 경우가 있지만, 안타깝게도 1+1 분양으로 취득한 2주택은 비과세 특례에 해당될 수 없다. 따라서 어느 하나를 양도하든 일반적인 다주택자와 같이 양도소득세 중과세를 적용받게 된다. 또한 준공 이전에 ‘조합원입주권’ 상태일때도 역시 소득세법 상 ‘주택수’에 2채로 가산이 된다.
기존에 양도소득세를 계산할 때 누진세율이 적용된다는 점, 2주택자의 경우 20%, 3주택자 이상의 경우 30%가 중과된다는 점(21.05.31.까지 양도한 경우에는 각각 10%, 20% 중과세율 적용)을 고려하면 납세자에게 부담스러운 세 부담이 요구될 가능성이 있으므로 이를 반드시 숙지해 취득 및 양도를 이행할 필요가 있다.
위에 기술한 이슈들은 실제 적용 시에는 상이한 부분이 있을 수 있지만, 1+1 분양에 대한 이슈가 상당함은 분명하다. 최근 5년 동안의 개정세법만 봐도 매우 어렵고 복잡하므로 이를 적절히 해석해 절세하기란 만만치 않다.
그렇지만 여러가지 방안을 사전에 따져보고 예상되는 세액을 도출해본다면, 그렇지 않은 경우와 매우 큰 세 부담 차이가 나타날 수 있다. 따라서 취득 및 양도 과정 전후로 세무전문가와 충분한 상담을 통해 컨설팅을 받는 것이 중요하다.
