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글로벌시대 세금 역시 국경이 없습니다. 그러나 국가는 자국의 재산권과 과세권 확보를 위한 눈에 보이지 않는 견제가 치열합니다. 국제조세 전문세무사 조인정 연세교토 세무회계 사무소 대표가 <국세신문> 독자들을 위해 국제조세 분야에서 꼭 알아야 할 생활세금 및 ‘들쭉날쭉’ 변덕이 심한 이전가격 트랜드에 대한 대처방법 등을 알기 쉽게 해석한 글을 연재합니다. 격려와 성원을 기대합니다.   /편집자 주

 

최근 수도권을 중심으로 외국인의 국내 부동산 거래가 급증하면서 투기성 매매를 규제해야 한다는 여론의 목소리가 높다. 이에 여의도에서도 관련 입법논의가 활발하게 이루어지고 있다. 한국부동산원 통계에 따르면 지난해 국내에서 외국인의 부동산 거래는 2만 1048건으로 전년보다 18.5% 증가했으며 이는 2006년 관련 통계를 작성한 이래 최대 규모이다. 이에 이번호에서는 급증하는 외국인 매매와 관련해서 비거주자가 부동산 양도시의 세금 문제에 대해서 다루어보자.

 

1. 국내원천 부동산등 양도소득

법인(내국법인 및 외국법인)이 비거주자 또는 외국법인으로부터 국내 부동산 등을 양수하고 그 대가를 지급하는 경우에는 양도소득에 대한 세액을 원천징수해야 하고 국내 부동산 등을 양도한 비거주자 또는 외국법인은 종전과 동일하게 양도소득세 또는 법인세를 신고해야 한다. 이때 원천징수금액은 양수대금의 10%(다만 취득가액 및 양도비용이 확인되는 경우에는 지급액의 10%와 양도차익의 20% 중 적은 금액)이다.

(1) 비거주자가 국내 부동산 양도시

비거주자가 국내부동산등을 양도하는 경우 양수자가 대가 지급시 양도소득세를 원천징수해 납부해야 한다. 또한 양수자가 원천징수한 경우에도 비거주자(양도자)는 거주자와 동일하게 양도소득세 예정(확정)신고를 하여야 하며 이 경우 원천징수된 세액은 기납부세액으로 공제받는다.

(2) 외국법인이 국내 부동산 등을 양도하는 경우

양수자가 대가 지급시 양도소득에 대한 법인세를 원천징수해 납부해야 한다. 또한 양수자가 원천징수한 경우에도 외국법인(양도자)는 양도소득에 대한 법인세를 신고하여야 하며 이 경우 원천징수된 세액은 기납부세액으로 공제받는다.

(3) 양수자가 개인(거주자 및 비거주자)인 경우

과도한 납세협력의무를 부과하는 측면이 있다는 점이 부각되어 2007.1.1. 이후 양도시는 원천징수의무를 폐지하였다.

 

2. 비거주자의 자산 경매·공매 시 원천징수 관련 특례

외국법인(비거주자)이 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매로 인하여 「법인세법」 제93조(「소득세법」 제119조)에 따른 국내원천소득을 지급받은 경우에는 해당 경매대금을 배당하거나 공매대금을 배분하는 자가 해당 외국법인(비거주자)에 실제로 지급하는 금액의 범위에서 「법인세법」 제98조(「소득세법」 제156조) 제1항에 따라 원천징수를 해야 한다(법법§98⑩, 소법§156⑨).

 

3. 비거주자의 부동산 등 양도소득에 대한 원천징수 면제

부동산 등 양도소득이 있는 비거주자가 당해 소득에 대한 소득세를 미리 납부했거나 당해 소득이 비과세 또는 과세미달되는 것임을 입증하는 경우에는 원천징수하지 아니한다(소법§156⑮).

위에서 “당해 소득에 대한 소득세를 미리 납부했거나 당해 소득이 비과세 또는 과세미달되는 것임을 입증하는 경우”라 함은 비거주자가 당해 원천징수의무자의 납세지 관할세무서장에게 「양도소득세 신고납부(비과세 또는 과세미달)확인(신청)서」(「소득세법 시행규칙」 별지 제29호의3 서식)에 당해 부동산에 대한 등기부등본·매매계약서를 첨부해 신청하고, 그 확인을 받아 이를 원천징수의무자에게 제출하는 경우를 말한다(소령§207⑥).

 

4. 비거주자의 부동산 양도소득에 대한 원천징수 불이행시 징수방법 등(국제조세과-224, 2006.04.14.)

(1) 비거주자(양도자)가 국내 소재 부동산을 양도함에 따라 발생하는 국내원천소득에 대하여는 동 소득의 지급자(양수자)가 소득세법 제156조에 따라 원천징수를 하는 것이나, 양수자가 원천징수를 하지 아니한 경우에는 소득세법 제85조 제3항에 따라 납세지 관할세무서장이 원천징수의무자인 양수자로부터 원천징수해야 할 세액과 가산세액을 징수해야 한다.

그러나, 원천징수의무자도 비거주자이거나 그 행방을 알 수 없는 경우 등 원천징수를 통해 그 조세채권을 확보하기 곤란한 경우에는 양도자 납세지 관할세무서장이 소득세법 제114조에 의거 원천징수대상 양도소득금액에 대해 납세의무자인 양도자에게 직접 양도소득세를 부과 징수할 수 있는 것이며 그 경우에는 원천징수의무자인 양수자로부터는 가산세액만을 징수한다.

(2) 위의 상황에서 세무서장이 원천징수의무자인 양수자에게 원천징수세액을 징수했으나 그 후 양도자가 소득세법 제121조 및 제110조에 따라 양도소득 과세표준의 확정신고를 하지 아니하여 같은법 제114조에 따라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 양도소득과세표준과세액을 결정하는 경우 기 징수한 세액이 확정된 세액보다 커 환급세액이 발생하는 때에는 같은법 제117조에 따라 납세의무자인 양도자에게 그 세액을 환급한다(참고:국기준 119-0-7①, 국기준119-0-7②, 국기준119-0-7③).

 

5. 비거주자의 토지 수용에 따른 보상금을 공탁하는 경우(서면2팀-992, 2004.05.10.)

○○○○공사가 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상 에 관한 법률에 의하여 비거주자의 토지를 수용하고 토지수용위원회가 재결한 보상금을 공탁하는 경우에도 소득세법 제156조제1항 규정에 의하여 양도소득세를 원천징수한다.

 

6. 일본법인이 내국법인이 발행한 골프회원권을 양도하는 경우(서이46017-11393, 2002.07.19.)

국내사업장이 없는 일본법인이 내국법인이 발행한 골프회원권을 양도하고 지급받는 대가는 법인세법 제93조제7호의 국내원천소득에 해당하는 것이나, 동 소득에 대하여는 한·일 조세조약 제13조 제6항의 규정에 의하여 국내에서 과세되지 아니한다.

 

7. 미국거주자가 자산이 주로 부동산인 내국법인의 주식을 양도하는 경우(재국조46017-89, 2001.05.23.)

미국의 거주자가 국내에서 취득하는 소득세법 제119조 제9호 및 동법 시행령 제179조 제8항 또는 법인세법 제93조 제7호 및 동법 시행령 제132조 제10항의 규정에 의한 기타자산의 양도소득에 대하여는 ‘대한민국과 미합중국간의 소득에 관한 조세의 이중과세회피와 탈세방지 및 국제무역과 투자의 증진을 위한 협약’ 제15조 제1항의 규정에 의하여 국내에서 과세할 수 있다.

 

8. 네덜란드 법인이 국내에 등록된 상표권을 양도하는 경우(국이22601-579, 1992.12.24.)

국내 사업장이 없는 네델란드 법인이 한국의 국내법에 의거 한국내에서 등록된 상표권을 한국 내에서 양도하고 받은 대가는 한 네델란드 조세협약 제14조 제4항에서 규정하는 양도자산의 범위에 해당되어 동 네델란드 법인의 거주지국에서만 과세된다.

 

9. 주한 터키대사관이 부동산을 양도하여 양도소득이 발생되는 경우 국내 과세여부(서면법규과-203, 2014.03.07.)

비영리외국법인인 주한 터키대사관이 대사관 건물 및 부속 토지를 양도해 법인세법 제93조 제7호 및 한·터키 조세조약 제13조에 따른 국내원천 양도소득이 발생되는 경우, 동 소득에 대해서는 외교관계에 관한 비엔나협약 제23조에 따라 국내에서 과세가 면제된다.

 

10. 외국법인이 국내 부동산 과다보유 법인의 주식 양도시 주식소유비율 및 양도비율에 관계없이 자산비율(50%이상) 요건만 충족하면 과세대상이다(대법원 2011두3951, 2012.04.26.).

구 법인세법 제93조 제7호의 위임에 의한 구 법인세법 시행령 제132조 제10항 제2호가 그 후문에서 ‘구 소득세법 시행령 제158조 제1항의 규정에 불구하고’라고 하면서 구 소득세법 시행령 제158조 제1항 제1호와 달리 ‘양도일이 속하는 사업연도 개시일을 기준으로 한 자산비율요건’만을 규정한 것은 구 소득세법 시행령 제158조 제1항 제1호에서 정한 자산비율요건과 주식소유비율요건 및 주식양도비율요건을 모두 배제한 채 기준시점을 달리하는 자산비율요건만을 규정한 것으로 봐야 하고, 이로써 그 적용범위가 구 소득세법 시행령 제158조 제1항 제1호의 적용범위보다 다소 넓어졌다고 해서 모법인 구 법인세법 제93조 제7호의 위임범위를 벗어났다고 할 수 없다.

 

11.부동산주식 양도소득만 있는 경우 사업연도 종료전에 법인세 신고가 가능한지 여부(법규국조 2011-221, 2011.07.14.)

사전답변 신청의 사실관계와 같이 국내사업장이 없는 외국법인인 신청인이 내국법인의 주식 100%( 법인세법 제93조 제7호 나목의 부동산주식 등)를 보유하다가 2011년 중에 다른 외국법인에게 전량을 양도하고 해당 소득이 최초로 발생한 날로부터 1개월 이내에 납세지 관할세무서장에게 신고하지 않고 다른 소득이 없는 경우 사업연도는 최초의 해당 소득 발생일로부터 12월 31일까지이며 사업연도가 종료하기 전에는 법인세 신고 납부를 할 수 없는 것이나 해당 부동산주식 등의 양도소득이 발생하지 아니하게 되어 법인세법 제8조 제6항에 따라 이를 납세지 관할세무서장에게 신고한 경우에는 사업연도 개시일부터 그 신고일까지의 기간을 1사업연도로 보아 같은 법 제97조에 따라 신고 납부할 수 있는 것이다.

 

12. 신고기한 연장(외국법인)

각 사업연도의 소득에 대한 법인세의 과세표준을 신고해야 할 외국법인으로서 본점등의 결산이 확정되지 아니하거나 기타 부득이한 사유로 인하여 「법인세법」 제60조에 따른 신고서를 제출할 수 없는 외국법인은 해당 사업연도 종료일부터 60일 이내에 사유서를 갖추어 납세지 관할세무서장에게 신고기한 연장 승인신청을 할 수 있다(법법§97②, 법령§136①).

납세지 관할세무서장은 7일 이내에 그 승인여부를 결정해야 하고, 승인여부를 결정한 때에는 지체없이 당해 외국법인에게 이를 통지해야 한다(법령§136②~③). 이때 신고기한의 연장승인을 받은 외국법인이 신고세액을 납부할 때에는 기한 연장일수에 연 1천분의 18의 율을 적용해 계산한 금액을 가산하여 납부해야 한다. 또한 외국법인이 일정한 사유로 인하여 법정기한 내에 법인세 과세표준 및 세액을 신고·납부할 수 없을 때는 「국세기본법 시행령」 제3조 및 제4조의 규정에 의하여 승인을 받아서 그 신고 및 납부기한을 연장할 수 있다(국기법§6).