- 국세청, 화해권고 결정 따른 주택 소유권 이전등기…취득시기 사전답변
국세청은 법원의 확정판결에 따라 소유권이전 받은 주택의 소득세법상 취득시기는 잔금청산일이라고 밝혔다.
국세청은 그러나 대금을 청산한 날이 분명하지 않거나 대금을 청산하기 전에 소유권 이전등기 등을 한 경우에는 등기부 등에 기재된 등기접수일이 취득시기가 된다고 해석했다.
국세청은 소송에 따른 화해권고 결정으로 주택에 대한 소유권 이전등기를 한 경우 취득시기 문제에 대해 이같이 사전답변 했다.
질의인은 2015년 임대인과 쟁점 임대주택의 임대의무기간(5년)의 1/2 이상이 경과한 시점에 분양전환을 예약하는 임대계약을 체결했다. 구 임대주택법상 건설임대주택임을 전제한 것이었다.
이어 2018년 분양전환가격 산정 방식에 대한 합의서를 작성했고, 같은해 10월 질의인은 임대인으로부터 분양전환 적격통보 안내를 받았다.
그러나 임대인은 매매예약기일이 임박했는데도 분양전환 확정 계약서 작성을 지연했고, 2019년 △시청 주택과에서 쟁점주택에 대한 분양전환신고를 수리했다.
또한 2020년 A지방법원의 화해권고결정이 났다. 임대인은 질의인에게 2018년 10월 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행할 것 등이 주요 내용이었다.
또한 2020년 쟁점주택에 대한 소유권 이전등기를 접수(등기필증상 등기원인 2018년 10월 매매) 했고, 2020년 6월 질의인은 잔금청산일을 2020년 11월로 쟁점주택을 제3자에게 매도하는 계약을 체결했다. 계약은 쟁점주택 외 보유주택은 없는 것으로 전제했다.
질의인은 이와 관련해 소송에 의한 화해권고결정으로 주택에 대한 소유권 이전등기를 한 경우 해당 주택의 취득일을 등기필증상의 매매원인일로 볼 수 있는지 여부에 대해 물었다.
(양도 사전-2020-법령해석재산-0708 [법령해석과-3050] 2020. 09. 23)
국세청은 이와 관련해 기존의 해석사례도 예시했다.
(서면인터넷방문상담4팀-2514, 2007. 08. 24.)
소득세법상 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기는 원칙적으로 소득세법 시행령 제162조의 규정에 의하여 당해 자산의 대금을 청산한 날이 되는 것이며 대금청산일이 분명하지 아니한 경우에는 등기접수일이 되는 것으로서, 귀 질의의 경우 법원의 확정판결에 의하여 소유권을 이전한 경우의 취득시기는 당해 판결문의 내용 및 매매계약서, 대금지급 영수증 등 객관적인 증빙자료에 의하여 잔금청산일이 확인되는 경우에는 그 잔금청산일을 취득시기로 보는 것이나, 그에 의하여 실지 잔금청산일이 확인되지 않거나 분명하지 아니한 경우에는 등기접수일이 되는 것임.
(재정경제부 재산세제과-506, 2006. 04. 26.)
소득세법 제98조 및 동법 시행령 제162조 제1항의 규정에 따른 자산의 취득시기는 원칙적으로 당해 자산의 대금을 청산한 날이며, 대금을 청산한 날이 분명하지 아니하거나 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기 등을 한 경우에는 등기부 등에 기재된 등기접수일임
위 소득세법 제98조 및 동법 시행령 제162조 제1항의 규정을 적용함에 있어 귀 질의와 같이 임대주택법에 의한 임대주택을 당해 임대사업자로부터 분양받은 경우 ‘대금을 청산한 날’은 당초 임대보증금을 납부한 날이 아니라 임대관계 종료로 임대사업자와 당해 임대주택의 분양전환 합의에 의하여 이미 납부한 임대보증금이 매매대금화 되는 날임
[관련 법령]
현행 소득세법 제89조(비과세 양도소득) 제1항에서는 “다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 ‘양도소득세’라 한다)를 과세하지 아니한다.”고 규정하면서 제1호에 ‘파산선고에 의한 처분으로 발생하는 소득’, 제2호에 ‘대통령령으로 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합(分合)으로 발생하는 소득’으로 규정하고 있다.
또한 제3호에서는 “다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 ‘주택부수토지’라 한다)의 양도로 발생하는 소득”으로 규정하고 있고, 가목에 ‘1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택’, 나목에 ‘1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택’으로 규정하고 있다.
또한 소득세법 제98조(양도 또는 취득의 시기)에서는 ‘자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다.’고 규정하고 있다.
또한 소득세법 시행령 제154조(1세대1주택의 범위) 제1항에서는 “법 제89조 제1항 제3호 가목에서 ‘대통령령으로 정하는 요건’이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 주택법 제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 ‘조정대상지역’이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.”고 규정하고 있다.
또한 제1호에서는 ‘민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제2호에 따른 민간건설임대주택 또는 공공주택 특별법 제2조 제1호의2에 따른 공공건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 해당 건설임대주택의 임차일부터 해당 주택의 양도일까지의 기간 중 세대전원이 거주(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 거주하지 못하는 경우를 포함한다)한 기간이 5년이상인 경우’로 규정하고 있다.
한편 소득세법 시행령 제162조(양도 또는 취득의 시기) 제1항에서는 “법 제98조 전단에서 ‘대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우’란 다음 각 호의 경우를 말한다.”고 규정하면서 제1호에 ‘대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기·등록접수일 또는 명의개서일’, 제2호에 ‘대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일’, 제3호에 ‘기획재정부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일·인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날’, 제4호에 ‘자기가 건설한 건축물에 있어서는 건축법 제22조 제2항에 따른 사용승인서 교부일. 다만, 사용승인서 교부일 전에 사실상 사용하거나 같은 조 제3항 제2호에 따른 임시사용승인을 받은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 임시사용승인을 받은 날 중 빠른 날로 하고 건축허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다.’고 규정하고 있다.
또한 제5호에서는 ‘상속 또는 증여에 의하여 취득한 자산에 대하여는 그 상속이 개시된 날 또는 증여를 받은 날’로 규정하고 있고 제6호에서는 ‘민법 제245조 제1항의 규정에 의하여 부동산의 소유권을 취득하는 경우에는 당해부동산의 점유를 개시한 날’, 제7호에서는 ‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률이나 그 밖의 법률에 따라 공익사업을 위하여 수용되는 경우에는 대금을 청산한 날, 수용의 개시일 또는 소유권이전등기접수일 중 빠른 날. 다만, 소유권에 관한 소송으로 보상금이 공탁된 경우에는 소유권 관련 소송 판결 확정일로 한다.’, 제8호에서는 ‘완성 또는 확정되지 아니한 자산을 양도 또는 취득한 경우로서 해당 자산의 대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 그 목적물이 완성 또는 확정된 날. 이 경우 건설 중인 건물의 완성된 날에 관하여는 제4호를 준용한다.’고 규정하고 있다.
또한 제9호에서는 ‘도시개발법 또는 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 인하여 취득한 토지의 취득시기는 환지 전의 토지의 취득일. 다만, 교부받은 토지의 면적이 환지처분에 의한 권리면적보다 증가 또는 감소된 경우에는 그 증가 또는 감소된 면적의 토지에 대한 취득시기 또는 양도시기는 환지처분의 공고가 있은 날의 다음날로 한다.’고 규정하고 있고, 제10호에서는 ‘제158조 제2항의 경우 자산의 양도시기는 주주 1인과 기타주주가 주식 등을 양도함으로써 해당 법인의 주식등의 합계액의 100분의 50 이상이 양도되는 날. 이 경우 양도가액은 그들이 사실상 주식 등을 양도한 날의 양도가액에 의한다.’고 규정하고 있다.
